Комплексные поставки запорной арматуры
и деталей трубопроводов →

Тел: +7 (3522) 55-48-26

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную


Документы для перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства. Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления  продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке. Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту. Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении. На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации. Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов. В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет. Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей. В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

  1. Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
  2. Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
  3. Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
  4. Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
  5. Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН. Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах. Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

Рекомендуем ознакомиться:

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
  • обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
  • документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

  1. Согласие правообладателя. К этой группе относятся любые лица, имеющие возможность подтвердить свои права на землю. Например, собственники наделов, граждане и организации, которым недвижимость предоставлена в пользование, как с ограничением срока, так и без него, те, кто осуществляет владение по праву пожизненного наследования, а также стороны в договоре аренды.
  2. Оформленное органом местного самоуправления обоснование, из которого следует, что никаких иных вариантов для того, чтобы разместить объект, не существует.
  3. Документ, содержащий информацию о том, сколько стоит данный земельный участок по кадастру в округе соответствующего муниципалитета.
  4. Сведения, предоставленные ГКН, в которых определяются характеристики переводимых в иную категорию земель.
  5. Оформленный согласно предъявляемым законом требованиям результат экологической госэкспертизы, когда на его предоставление прямо указано в правовых нормах.
  6. Бумага от регистрационного органа, подтверждающая вид права на определённый надел.
  7. Копия паспорта, если обращается гражданин, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП при подаче заявления юрлицом или ИП, соответственно.
  8. Заключение профильного министерства о возможности смены вида пользования.
  9. Расчёт, отражающий потенциальные потери при переходе из категории сельхозназначения в иную.
  10. В определённых нормативными актами случаях прикладывается проект рекультивации. Например, при переводе, цель которого в добыче полезных ископаемых.

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

Совершить перевод земель сельхозназначения в промышленные в компетенции либо РФ, либо её субъекта.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен по следующим обстоятельствам:

  1. Документы, представленные по вопросу смены категории земель, по форме и содержанию не отвечают требованиям, предъявляемым к ним нормативными актами.
  2. Обращение ненадлежащего лица.

Под таковым понимается заявитель, не наделённый статусом правообладателя, либо не предоставивший соответственно оформленную доверенность. Так, если лицо представляет интересы предприятия, то документ, подтверждающий его полномочия, должен быть за подписью директора и удостоверен печатью.

Пример:

Представитель ООО «Семипалатское» в судебном заседании попросил признать незаконным отказ администрации г. Энска в рассмотрении поданного им заявления на предмет перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную. Суд действия администрации признал правомерными, потому что в ходатайстве отсутствовали обоснования необходимости перевода и не была аргументирована позиция, подтверждающая такую возможность. И при подаче заявления документы не были заверены должным образом: на доверенности, выданной лицу для предъявления материалов, отсутствовала печать предприятия.

Если на сновании вышеперечисленных причин в рассмотрении ходатайства было отказано, то оно возвращается интересанту не позднее 30 дней с момента поступления, с объяснением обстоятельств, приведших к такому решению.

Рекомендуем ознакомиться:

Временной период, отведённый для рассмотрения ходатайства, находится в прямой зависимости от того, кто принимает решение. Так, если это будет правительство РФ, оно ограничено 3 месяцами, субъект – 2-мя.

Результат рассмотрения может быть либо положительным, либо отрицательным. Нормативными актами разработана форма, которой должен соответствовать акт, принятый органом.

В нём содержится следующая информация:

  • какую цель преследует данный перевод земель;
  • площадь переводимого надела, его номер, определённый в кадастре, описанное местоположение с чётким обозначением границ;
  • указание настоящей и выбранной категории земель.

После окончательного утверждения акта (неважно, положительное или отрицательное решение было вынесено) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося, если он не согласен, есть право обжаловать акт в судебной инстанции.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • если по итогам рассмотрения предоставленных материалов экологическая экспертиза вынесла заключение с отрицательным результатом;
  • выявление несоответствия заявленной цели по использованию надела и утверждённого территориального плана.

При территориальном планировании РФ, её регионов и муниципалитетов в схемы могут включаться карты с обозначением охраняемых в особом порядке природных заповедников с учётом их потенциального развития, сдвиг границ земли сельхозназначения и сельхозугодий, не исключая места для размещения объектов капстроительства. Следовательно, когда касательно земли, по которой подано ходатайство, предусмотрено план-схемами территорий возведение какого-либо объекта, то это обстоятельство приведёт к отказу.

Пример:

Прокурором г. Залесского было оспорено решение о переводе земель сельхозназначения в промышленные для эксплуатации под газонаполнительную компрессорную станцию. В обоснование он привёл следующие доводы: для муниципального образования разработан и утверждён генеральный план, согласно которому на участке, являющемся предметом спора, размещение подобного объекта не предусмотрено. Суд нашёл доказательства прокурора достаточными, т. к. по нормам градостроительного кодекса территориальное планирование является обязательным. Профильным министерством не был учтён при выдаче заключения тот факт, что предполагаемая цель использования земли не соответствовала запланированной и шла вразрез с утверждённым Генеральным планом муниципалитета.

Орган, принявший акт, обязан направить копию в кадастровую палату для постановки на учёт, сделать это необходимо в 5-тидневный срок с момента, когда  решение было принято. ГКН информирует владельцев земельных наделов о состоявшемся переводе земель, указывая акт, согласно которому это произошло.

Перевод земли в иную категорию будет считаться завершённым в день постановки на кадастровый учёт. Документы, выданные ранее и удостоверяющие право на владение наделом, не нуждаются в переоформлении.

Из вышеизложенного вытекает, что перевод земель из сельхозназначения в предназначенные для промышленности является процессом очень сложным и затратным, требующим множество согласований с различными организациями. Человек, не имеющий специального юридического образования, осуществить его самостоятельно вряд ли сможет.

порядок оформления, необходимые документы и сроки рассмотрения ходатайства

Процесс перевода территорий, которые являются землями сельскохозяйственного назначения, в категорию промышленности может занимать весьма длительный промежуток времени.

Оформление различного рода разрешений и документов, необходимых для преобразования целевого назначения способно длиться более полугода. Также необходимо брать в учёт то, что такого рода процедуры сопряжены с серьёзными денежными расходами, включающими оплату предусмотренных государственных пошлин за выдачу кадастровой документации и возмещение государственных потерь, связанных с преобразованием правовых режимов сельскохозяйственных угодий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в 2020-2021

Земли, выделенные под ведение сельского хозяйства, все чаще попадают под внимание тех, кто желает обзавестись загородным домом. Тем более что стоимость их дешевле, чем в черте населенного пункта. Вот только для использования сельхозземель по иному назначению их сначала нужно перевести в другую категорию по всем правилам российского законодательства.

Перевод в иную категорию регулируется ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, федеральными и местными законодательными актами. Процедура осуществляется только при наличии на то оснований, предусмотренных законом, грамотно оформленных документов на земельный участок и правильно составленного ходатайства, которое нужно направить в исполнительные органы.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:

  • изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
  • создание особо охраняемой природной территории;
  • вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
  • консервации надела;
  • строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
  • вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.
Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.

Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.

Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.

Читайте также

Аренда земельного участка на 49 лет

Помимо грамотно составленного ходатайства, в котором должны быть указаны причины и основания для перевода, понадобятся также следующие документы:

  • удостоверение личности владельца участка;
  • выписка из государственного земельного кадастра и реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласие владельца на перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую;
  • заключение госэкологической экспертизы в случае необходимости.

Срок рассмотрения поданного ходатайства составляет 2 месяца при рассмотрении его органами исполнительной власти и 3 месяца, если оно было подано Правительству РФ. После вынесения решения составляется акт о переводе сельскохозяйственных земель в иную категорию или отказе в удовлетворении поданного ходатайства. Последнее решение может быть принято из-за существующих ограничений в законодательстве, отсутствия оснований, несоответствия требуемого целевого назначения территориальному планированию или отрицательного заключения экологической экспертизы. В любом случае акт рассмотрения дела должен быть направлен заинтересованному лицу в течение двух недель со дня его вынесения.

Обратите внимание!

Оспорить решение исполнительного органа можно в суде в течение трех месяцев со дня получения акта об отказе в переводе, однако сделать это без помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобных делах, будет очень трудно.

Читайте также

Земли сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилое строительство

Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов. Такой перевод, согласно законодательству РФ, можно осуществить, только если присвоить участку категорию земель населенного пункта, на что, опять же, должны быть основания. Ими могут стать расположение угодья вблизи от границы населенного пункта по генплану, а также планирование резерва для развития территории населенного пункта и изменение назначения сельскохозяйственных зон на перспективу. В противном случае перевести надел в иной вид для получения разрешения на постройку на нем строительства будет практически невозможно и невыгодно.

Объясняется это тем, что сельскохозяйственные земли обладают самой дорогой кадастровой стоимостью, поэтому при переводе в другую категорию государство потеряет запланированный с этого угодья доход. Даже при доказанной необходимости перевода собственник должен будет возместить потери государству.

Для перевода участка в категорию, разрешающую жилищное строительство, нужен стандартный пакет документов.

Вам понадобится ходатайство установленного образца, выписка из кадастра, копия паспорта заявителя, письменное согласие на изменение и документ, подтверждающий право на земельный надел.

В ходатайстве необходимо указать имя, фамилию, отчество и место жительства физического лица либо наименование и расположение юридического лица, местоположение, площадь и кадастровый номер участка, перевод которого необходимо осуществить, категорию земель, которую необходимо присвоить и обоснования для этого, реквизиты правоустанавливающих документов на надел.

Подавать ходатайство может представитель заинтересованного лица. В акте, подтверждающем перевод земель сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны основания для проведения такой процедуры, кадастровый номер участка, его границы и площадь, а также тип земельного участка после перевода.

Обратите внимание!

Стоимость перевода сельхозземли в другую категорию будет зависеть от кадастровой стоимости участка, его размера, подготовки необходимой документации и проекта дома, а также необходимости организации экологической экспертизы.

На практике часто прибегают не к смене назначения сельскохозяйственных земель, если хочется возвести на них жилое строение, а к юридическому закреплению использования сельхозучастка под жилищное строительство. Но подобную процедуру можно осуществить, если сельскохозяйственная земля представляет собой дачный надел или участок для садоводства.

Перевести наделы сельскохозяйственного назначения в иной вид возможно лишь при наличии на то оснований, перечисленных в Законе №172-ФЗ, а также необходимого пакета документов.

Важно отметить, что инстанции, рассматривающие вопрос, вправе отказать заинтересованному лицу даже при неправильно составленном ходатайстве. Вот почему доверить процедуру по переводу сельскохозяйственного участка лучше юридической фирме, которая имеет обширный опыт работы в подобных делах и может решить все юридические проволочки.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

В соответствии с действующим законодательством, подавляющее большинство земельных ресурсов отнесено к фондам сельхозназначения. Здесь предусмотрено выращивать различные сельскохозяйственные культуры, сохранять и изготавливать продукцию сельского хозяйства.

Как правило, такие земли находятся на отдалении от населённых пунктов. Именно поэтому, они также являются идеальными для строительства корпусов промышленного производства. Основная проблема заключается в запрете возведения таких построек на территориях, отведённых под сельское хозяйство.

Существуют различные решения данных затруднений. Одним из наиболее популярных методов является перевод земли из сельхозназначения в промышленную, а также перевод земель промышленности в иные категории.

Данная процедура занимает много времени, материальных и психологических затрат.

Пути решения вопросов по переводу земель сельхозназначения

Многие владельцы земельных участков, обладающие территориями, относящимися к категории сельскохозяйственного назначения, стремятся перевести свои наделы в промышленный раздел. У опытных юристов соответствующих компаний наработан большой опыт в оформлении необходимых документов. В их обязанности входит оказывать квалифицированную помощь хозяевам наделов в следующих мероприятиях:

  • ускоренном прохождении согласовательных этапов;
  • сборе, а также прохождении по всем инстанциям всего комплекта бумаг;
  • сведению к минимуму расходов своих клиентов.

Кому и зачем нужен перевод земли сельскохозяйственного назначения

Земельным кодексом предусмотрено определение территорий промышленного назначения. Согласно действующим законам, на этих землях можно возводить промышленные сооружения и установки, которые направлены на производство товаров народного потребления и промышленной продукции.

К этой категории также относятся земли, где разрешено вести геологическую разведку и добывать полезные ископаемые. Использование промышленных территорий по прямому назначению регламентировано текущим Земельным кодексом.

Промышленные земельные участки разделяются на два вида:

  1. Земли, на которых в прежние времена функционировали некие объекты промышленности.
  2. Бывшие земли сельхозназначения, прошедшие процедуруназначения в земли промышленности.

Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство

Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.

Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.

Большим плюсом является потенциальная возможность доступа к сырью, если на этом месте имеются соответствующие залежи. Тот факт, что населённые пункты находятся на удалении, даёт надежду на будущее расширение производственных мощностей.

Как переводятся земли сельского хозяйства в категорию промышленных

Действующие законы позволяют переводить сельскохозяйственные угодья в промышленные зоны лишь в некоторых случаях:

  • если средняя стоимость земли в данном районе не ниже кадастровой цены данного земельного участка;
  • отсутствие других вариантов для размещения объектов промышленности.

При соответствии данного земельного участка всем необходимым требованиям, гражданин обращается в местный административный центр. Для этого необходимо подготовить пакет следующих документов:

  1. Заявление о переводе земли, адресованное главе местной власти.
  2. Удостоверение личности или паспорт заявителя.
  3. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
  4. Документы, которые подтверждают права собственности на землю, дом и хозяйственные строения (наследование, купля, получение в дар и пр.).
  5. План расположения земельного участка с указанием точного адреса (это нужно для определения местонахождения соседских наделов).
  6. Справки из кадастровой палаты.
  7. План межевания со схемой планировки территории.

Документы передаются следующими способами: лично, при помощи почтовых услуг или с участием доверенного лица. В последнем случае представитель хозяина должен предоставить свой паспорт и доверенность, заверенную в нотариальной конторе, а также их копии.

При положительном решении административного органа необходимо провести корректирование сведений в базе данных государственной кадастровой палаты.

Здесь снова потребуется целый перечень документов:

  • заявление с просьбой о проведении изменений в кадастровом учёте;
  • личный паспорт заявителя;
  • межевой план данного участка;
  • уникальный кадастровый паспорт земельного надела;
  • бумага, удостоверяющая право собственности заявителя;
  • документ на изменение вида разрешённого использования от местных органов власти с положительным решением.

На рассмотрение поданного заявления и внесение соответствующих изменений в государственный реестр чиновникам отводится не более десяти дней.

Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Особенности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

Одним из самых ценных ресурсов Российской Федерации являются земли, которые в соответствии с Земельным кодексом делятся на определенные категории и могут иметь определенный разрешенный вид использования. Так, выделяют земли поселений и запаса, лесного и водного фонда, земли промышленности и особо охраняемых объектов, а также территории, используемые для обороны, космической отрасли и других особых целей.

Отдельную категорию составляют земли сельхозназначения, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства и иных целей, связанных с сельскохозяйственной деятельностью. У данных территорий есть определенный правовой режим, за нарушение которого предполагается наказание, например, сельскохозяйственные участки нельзя применять для строительства промышленных и жилых объектов.

Закономерным образом возникает вопрос, что делать, если есть необходимость в использовании земли не по целевому назначению? Для этого существует полностью законный способ, а именно – перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, поселений и т.д. Правила перевода из одной категории в другую, также как и перечень необходимых документов, определяются в Федеральном законе 172-ФЗ, принятом в 2004 году. Несмотря на кажущуюся сложность, осуществить перевод земель из сельхозназначения в земли поселений или промышленности вполне реально, тем более, если заручиться поддержкой опытных юристов. Естественно, не лишним будет заблаговременно разобраться в некоторых нюансах процесса, в том числе, узнать, какие документы нужны для перевода земель из сельхозназначения в промышленную категорию в 2015 году. В законы регулярно вносят изменения, и их обязательно нужно принимать в расчет, если вы хотите получить положительное решение и перевести земельный участок в другую категорию.

Правовые аспекты перевода земель сельхозназначения в другие категории

Огромный интерес к процедуре перевода земель сельхозназначения в другие категории обуславливает постоянное усовершенствование российской законодательной базы по данному вопросу. Основными нормативно-правовыми документами на сегодняшний день являются:

* Земельный кодекс, в котором разъясняется сущность понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также перечень лиц, которые имеют право быть собственниками подобных участков. К ним относятся частные лица и организации, субъекты РФ, муниципальные образования и государство;

* федеральный закон 172-ФЗ, определяющий порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию и особенности процедуры.

Основанием для перевода земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов или промназначения может быть:

* внесение изменений в границы поселений;

* консервация территории;

* строительство линий связи, автомобильных трас, железнодорожных путей и т.д.;

* создание объектов, находящихся под особой охраной;

* обеспечение обороноспособности страны;

* организация добычи полезных ископаемых;

* возведение промышленных объектов;

* признание земельной территории непригодной для сельскохозяйственных нужд и включение ее в состав земель запаса, лесного либо водного фонда государства;

* сооружение коммунально-бытовых построек при отсутствии иных вариантов их размещения.

Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу. Также проблемы могут возникнуть, если речь идет о территории, которая признана особенно ценной с точки зрения сельскохозяйственной деятельности.

Какие документы потребуются для перевода сельскохозяйственных земель?

Во всех случаях, за исключением тех, когда перевести нужно земли, находящиеся в собственности государства (этот вопрос находится в ведении Правительства РФ), заинтересованному лицу предстоит обратиться в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Вне зависимости от того, требуется ли произвести перевод земли сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности, необходимо составить и

подать ходатайство. Что в нем указывают? Прежде всего, номер земельного участка, зафиксированный в кадастре, причина, по которой требуется перевод, наличие права на распоряжение землей, а также название текущей категории земель и той, в которую вам требуется ее перевести.

В дополнительный пакет документов входят:

* оформленное в соответствии с законом согласие правообладателя на выполнение перевода земли сельхозназначения в другую категорию;

* справка из кадастра о присвоении земельному участку определенного номера, где также указаны его конкретные параметры;

* выписка из Росреестра недвижимости о заключенных сделках и наличии у того или иного лица прав собственности на территорию, которую планируется перевести из состава одной категории в другую;

* копии бумаг, подтверждающие личность физического или юридического лица, подающего ходатайство.

В некоторых случаях также потребуется получение официального заключения о проведении экологической экспертизы, в частности, если нужно постановление о переводе земель сельхозназначения в категорию особо охраняемых объектов. Данная проверка производится за счет заинтересованного лица, соответственно стоимость перевода земли в промышленную категорию или земли поселений будет значительно меньше, чем перевод в территорию с особым природоохранным значением.

Как понятно из списка необходимых документов, до того, как подавать ходатайство, нужно позаботиться о постановке на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП. Это потребует определенных затрат времени и денежных средств, причем расходы напрямую будут зависеть от площади земельного участка. Как с финансовой, так и с организационной точки зрения, гораздо разумнее начинать заниматься переводом земель сельхозназначения под строительство после заключения сделки о покупке недвижимости с установленной категорией. Свести хлопоты по изменению целевого назначения позволит обращение в специализированную юридическую компанию, сотрудники корой возьмут на себя обязанности по сбору и оформлению документов.

Когда ждать решения и есть ли вероятность отказа?

Вполне понятным можно назвать опасение заинтересованных лиц в получении отказа со стороны компетентных органов. Действительно, акт о переводе земель сельхозназначения удается получить не всем, однако в подавляющем большинстве случаев проблема заключается в недостаточно ответственном отношении к обоснованию причин и оформлению документов. Вместе с тем, есть и более серьезные поводы для принятия отрицательного решения, а именно:

* наличие тех или иных ограничений в федеральном законодательстве;

* отсутствие положительного заключения от эксперта, оценивавшего экологическое состояние участка;

* несоответствие между испрашиваемым целевым назначением и землеустроительными планами.

Во всех остальных случаях вероятность получения акта о переводе весьма высока, по крайней мере, если серьезно отнестись к обеспечению документальной базы. Что касается сроков вынесения решения, то для органов местного самоуправления максимальное время принятия акта о переводе или отказе составляет 2 месяца, а для Правительства России — 3 месяца.

на каких основаниях возможна смена, как осуществляется изменение статуса участков?

Земля – базовый ресурс страны, относящийся к числу исчерпаемых и имеющих государственную значимость. По этой причине для максимального эффективного ее использования было решено разделить весь земельный фонд России на семь категорий.

Разъясняет правовой режим использования каждой территории Земельный Кодекс РФ. Чтобы поменять разрешенное использование участка, в исключительных случаях возможен перевод земель из одной категории в другую. Как его осуществить в отношении территорий сельхозназначения и что для этого потребуется, расскажет данная статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Как преобразовать сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные

Несмотря на ваше абсолютное право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, вы не можете использовать эту землю для строительства жилых домов, если правительство не даст вам на это разрешения. Согласно положениям закона в Индии плодородные сельскохозяйственные земли могут использоваться только для сельскохозяйственных целей и ни для чего другого. Чтобы использовать его для иных целей, кроме жилых, коммерческих или промышленных, владелец должен получить разрешение от соответствующих властей и изменить «землепользование». Если эта процедура не будет соблюдена, вы будете заниматься незаконной деятельностью, если вы построили дом или вели бизнес на сельскохозяйственных угодьях в Индии.

Процедура преобразования сельскохозяйственной собственности

В Индии земля является субъектом государства, и, следовательно, законы, регулирующие ее, различаются в каждом штате. В зависимости от штата, в котором вы проживаете, вам необходимо обратиться либо в налоговый департамент, либо в орган планирования вашего города, чтобы преобразовать ваши сельскохозяйственные земли в жилые.В таких штатах, как Махараштра, Карнатака, Раджастан и Уттар-Прадеш, например, землевладельцы должны обращаться в налоговые департаменты своих городов для преобразования.

В районах Раджастана, например, техсилдар может выдать разрешение на преобразование сельскохозяйственных земель в жилищное использование на участки размером до 2500 квадратных метров. С другой стороны, девелоперы, планирующие строить проекты жилья на сельскохозяйственных землях, должны получить одобрение у подчиненного (если общая площадь не превышает 10 000 кв. М) или у коллекционера (если общая площадь не превышает потолочные площади) или у государства. правительство (где общая площадь превышает площадь потолка).Точно так же необходимо получить одобрение местного должностного лица, коллекционера и правительства штата, если земля должна быть преобразована для коммерческих целей.

«Раздел 143 Закона UP Zamindari об отмене смертной казни и земельных реформах уполномочивает подчиненного магистрата (SDM) этого района изменять характер земли с сельскохозяйственной на жилую», - говорит юрист из Лакхнау Прабханшу Мишра.

Согласно законам, действующим в большинстве штатов, плодородные земли не могут быть преобразованы для использования в жилых целях.Только засушливые или бесплодные земли могли быть преобразованы. Кроме того, только фермер имеет право покупать сельскохозяйственные земли, а это предварительное условие было отменено во многих штатах. В UP, например, это было изменено в 2014 году.

«Посредством поправки к Закону об отмене смертной казни заминдари и земельных реформах правительство Уттар-Прадеша в 2014 году разрешило застройщикам использовать плодородные сельскохозяйственные земли для жилых целей», - добавляет Мишра.

В Odisha это обязательное условие также отменено.В соответствии с положениями Закона о земельной реформе (поправка) Одиша 1960 года землевладельцы могут преобразовать землепользование плодородных земель также после получения одобрения от техасилдхара / субколлектора.

В Карнатаке уполномоченный департамента земельных доходов уполномочен выдавать разрешения на переустройство земель. В Андхра-Прадеше техсилдары и сотрудники налогового отдела уполномочены давать разрешение для этой цели. В обоих этих штатах можно подать онлайн-заявку на переустройство земли.

В Бихаре право отдавать приказ о переоборудовании остается за сотрудником подразделения.

В штатах, где нет органа, наделенного конкретными полномочиями, землевладельцы могут написать заявление в комиссию, окружному судье или коллекционеру об изменении землепользования.

Переустройство земли: Какие документы вам нужны?

Лицо, обращающееся за преобразованием, должно будет предоставить длинный список документов вместе с заявлением, в котором они должны указать, для какой цели они запрашивают преобразование землепользования, помимо упоминания всех деталей, относящихся к указанной земле. посылка.

Некоторые документы, которые заявитель должен будет предоставить вместе с заявлением, включают:

  • Подтверждение личности
  • Акт купли-продажи
  • RTC (запись прав, аренды и урожая)
  • Акт раздела (в случае, если на земле есть переданы по наследству)
  • Документы о мутации
  • Карта обследования
  • Квитанция об уплате земельного дохода и т. д.

Если у вас нет всех этих документов, вы можете обратиться в налоговый департамент вашего города, который ведет все эти записи .

Обратите внимание, что перед тем, как подать заявку на преобразование, вы должны убедиться, что все счета / налоги, относящиеся к земле, оплачены. Земля также не должна иметь каких-либо юридических обременений для получения разрешения.

Сколько времени и сколько потребуется?

Единовременный обязательный сбор ─, который варьируется от штата к штату, от района к округу и от местности к местности ─ должен быть уплачен для получения сертификата преобразования земли. В Андхра-Прадеше, например, три процента от стоимости земли должны быть оплачены в качестве конверсионного сбора.В Харьяне 210 рупий за квадратный метр - это плата за преобразование земель, находящихся под контролем правительства, в жилые помещения.

Плата за преобразование сельскохозяйственного участка в жилой варьируется от 60-200 рупий за квадратный ярд в Раджастане. В случае переоборудования земли для коммерческих целей плата составляет 400-800 квадратных ярдов.

В Дели плата за преобразование для получения разрешения на использование в жилых помещениях варьируется от 14 328 до 24 777 рупий за квадратный метр, а дополнительные сборы за соотношение площади пола [FAR] установлены от 3 039 до 7 597 рупий за квадратный метр в различных промышленных зонах.

В Бихаре 10% стоимости недвижимости должны быть оплачены в качестве платы за преобразование.

Обратите внимание, что квитанция об оплате должна храниться в надежном месте, поскольку этот документ служит доказательством того, что ваше заявление было подано.

Однако может пройти много времени, прежде чем заявитель сможет получить сертификат. Например, Кодекс о доходах от земли Махараштры 1966 года предусматривает 90-дневный лимит, в течение которого должно быть выдано распоряжение о преобразовании.

Однако получение одобрения может занять до шести месяцев, «поскольку нет жестких правил» относительно сроков, в течение которых задание должно быть выполнено, говорит документальный кинорежиссер Шахид Парвез Сайяд, который купил земельный участок в Аурангабаде под строительство дома.

После того, как инкассатор получит ваше заявление, начинается длительный процесс проверки подлинности этих документов. Это также включает осмотр объекта персоналом.

«Структура ведения документации в нашей стране такова, что подлинность претензий должна устанавливаться с помощью промежуточных документов о праве собственности, а не о праве собственности, определяемой на основании географического местоположения и личности», - говорит Манодж Кумар Чаудхари, юрист, практикующий Высокий суд Дели.

После того, как комиссар выдаст сертификат конверсии, заявитель должен будет получить сертификат конверсии от техсилдара, подтверждающий то же самое.

Что происходит потом?

На вас могут быть наложены серьезные штрафы, если вы используете землю, переустроенную для одной цели, для другой. Например, создание коммерческого предприятия на земле, переоборудованной под жилое строительство, было бы незаконным и повлекло бы за собой судебный иск, а также денежный штраф.

В Бихаре, например, 50 процентов платы за конверсию должны быть уплачены в качестве штрафа, если будет установлено, что владелец нарушает нормы.

Переустройство земель онлайн

Хотя в таких штатах, как Карнатака, можно подать заявку на преобразование земель онлайн, другие штаты присоединяются к этой лиге. В октябре 2020 года правительство штата Андхра-Прадеш объявило, что весь процесс преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели будет запущен.Пользователи смогут выполнить эту задачу с помощью портала Дхарани в Андхре.

.

Землепользование - наш мир в данных

  • «Бесплодная земля» относится к земельному покрову, в котором менее одной трети площади покрыто растительностью или другим покровом; бесплодная земля обычно имеет тонкую почву, песок или камни и включает пустыни, сухие солончаки, пляжи, песчаные дюны и обнаженные скалы.

  • Источником этих данных является Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН. Другие исследования подтверждают такое распределение земель в мире: в анализе того, как люди изменили глобальное землепользование за последние столетия, Эллис и др.(2010) обнаружили, что к 2000 году 55% ​​свободных ото льда (а не просто обитаемых) земель Земли были преобразованы в пахотные земли, пастбища и городские районы. Остается только 45% «естественных» или «полуестественных» земель.

    Эллис, Э. К., Кляйн Голдевейк, К., Зиберт, С., Лайтман, Д., и Раманкутти, Н. (2010). Антропогенная трансформация биомов, 1700–2000 гг. Глобальная экология и биогеография , 19 (5), 589-606.

    Основная неопределенность - и объяснение расхождений - в этих оценках - это распределение «пастбищных угодий»: в некоторых регионах может быть трудно точно количественно определить, какая часть пастбищ используется для выпаса скота, а какая свободна от давления человека.Несмотря на эту неопределенность, большинство анализов, как правило, сводятся к оценке того, что около половины пригодных для жилья земель используется для сельского хозяйства.

  • Пур, Дж., И Немечек, Т. (2018). Снижение воздействия пищевых продуктов на окружающую среду за счет производителей и потребителей. Science , 360 (6392), 987-992.

    Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН (ФАО) предоставляет глобальную статистику по растениеводству и производству продуктов питания, цепочкам поставок и продуктам питания, доступным для потребления людьми.

    В 2013 году глобальная средняя доступность энергии на душу населения из растительных продуктов составляла 2370 килокалорий на человека в день и 514 ккал из продуктов животного происхождения.Следовательно, продукты животного происхождения составляют [514 / (514 + 2370) * 100] = 18% мировых калорий.

    В среднем на душу населения доступность белка из растительных продуктов составила 49 граммов на человека в день и 32 г из продуктов животного происхождения. Следовательно, на продукты животного происхождения приходилось [32 / (32 + 49) * 100] = 39% мирового белка.

    Приведенные здесь цифры по производству белка несколько ниже (37% от мирового), потому что морепродукты, добываемые в ходе промысла в естественных условиях, не включены (поскольку они не выращиваются на суше).

  • Число видов, оцененных и находящихся под угрозой исчезновения в Красном списке МСОП, доступно из их сводной статистики, найденной здесь . В 2019 году 28 338 человек находились под угрозой исчезновения. Виды могут быть отфильтрованы по категориям угроз в функции поиска МСОП здесь . В 2019 году «сельское хозяйство и аквакультура» угрожало 24 001 виду. Обратите внимание, что виды могут иметь несколько угроз; следовательно, это не означает, что сельское хозяйство было угрозой для таких видов , только .

  • Александратос, Н. и Дж. Бруинсма. 2012. Мировое сельское хозяйство к 2030/2050: редакция 2012 года. Рабочий документ ЕКА № 12-03. Рим, ФАО. Доступно онлайн.

  • Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Сельскохозяйственные угодья Пика и перспективы сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Доступно онлайн.

  • Несмотря на то, что их прогноз оказался преждевременным, модель остается полезной для оценки будущего спроса на пахотные земли.Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Пик сельскохозяйственных угодий и перспектива сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Доступно онлайн.

  • Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Сельскохозяйственные угодья Пика и перспективы сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Онлайн здесь.

  • Эти цифры взяты из Статистического ежегодника ФАО (2013 г.). Таблица 4. Онлайн здесь.

    Для сравнения: Площадь США, Канады и Китая не превышает 1 000 млн га (США 963 млн га, Китай 932 млн га, Канада 909 млн га).

  • Это определение, данное Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН (ФАО) в их глоссарии, который находится здесь онлайн.

  • Наши статьи и визуализации данных основаны на работе множества разных людей и организаций.При цитировании этой записи просьба также указать основные источники данных. Эту запись можно цитировать:

    .

    Переустройство сельскохозяйственных земель - Европейское агентство по окружающей среде

    Переустройство сельскохозяйственных земель - Европейское агентство по окружающей среде

    Сделайте что-нибудь для нашей планеты, распечатайте эту страницу только в случае необходимости. Даже небольшое действие может иметь огромное значение, когда его делают миллионы людей!

    Информация
    / данные и карты / цифры / ga-downloads / UHPQZV73NE / сельскохозяйственные земли-преобразование
    Скачать
    Подано в: цель 3 стратегии ЕС по сохранению биоразнообразия 2020, цель 2 стратегии ЕС по сохранению биоразнообразия 2020, преобразование экосистемы, землепользование, интенсивное земледелие, сельхозугодья изменения в землепользовании, луга экстенсивное земледелие, бисер сельское хозяйство .

    Устойчивое сельское хозяйство - Сельскохозяйственные земли

    Под сельскохозяйственными землями понимаются земельные участки, пригодные для пахотных земель, многолетних культур или постоянных пастбищ. Пахотные земли включают земли под временные посевы, такие как зерновые, временные луга для покоса или пастбища, земли под рынком или огородами и земли, временно заброшенные. Земли, брошенные в результате сменной обработки, исключаются. Земли под многолетние культуры обрабатываются культурами, которые занимают землю в течение длительного времени и не нуждаются в пересаживании после каждого урожая, например, в садах и виноградниках.В эту категорию не входят земли под деревьями, выращиваемыми для выращивания древесины или древесины. Постоянное пастбище - это земля, используемая в течение пяти и более лет для кормления, включая естественные и культурные культуры. Этот показатель представлен в целом и по типам сельскохозяйственных земель и измеряется в гектарах и в процентах. Другие агроэкологические показатели включают органические сельскохозяйственные угодья и трансгенные возделываемые земли.

    .

    Грядут большие изменения в землевладении и операторах ферм? | 2019-02-05

    Примечание редактора: это первая из семи статей нашей обширной редакционной серии, в которой мы подробно рассматриваем «Farm & Food 2040». Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое. В первой части рассматриваются предстоящие изменения в сфере собственности на сельскохозяйственные угодья в США, с дополнительным акцентом на «Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру U.С. сельское хозяйство ».

    Изучите данные о землевладении в США, чтобы увидеть, что происходит и что может произойти в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

    Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельскохозяйственных угодьях, для компании Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и никто из членов семьи не хотел заниматься сельским хозяйством, поэтому он передал свою землю семье корпорации и сдавал его на десятилетия в аренду другому крупному управляющему землей для выращивания клубники.

    Часто случается, говорит он: «Фермеры инвестировали в свою землю и в свою деятельность все эти годы, поэтому их земля - ​​это то место, откуда они будут получать свои пенсионные деньги».

    Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

    • Ожидается, что в течение следующих десяти или двух лет средний возраст владельцев сельхозугодий будет продолжать расти.
    • Фактически, как и старший Фатч, многие передают свою землю завещаниям, семейным корпорациям или трастам, а затем просто хранят ее в течение пенсионных лет, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения ее при жизни.
    • Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование будет уменьшаться.
    • Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
    • Ожидайте также продолжения движения, особенно со стороны средних и крупных фермерских хозяйств, в сторону аренды большей площади и владения меньшим.
    • Будет больше женщин-владельцев и операторов, даже если в целом фермеров будет меньше.
    • Пищевые компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости - часто без дополнительных затрат на это.Это может усложнить малым и средним предприятиям поддержание прибыльности без увеличения масштабов и инвестиций в новые технологии.

    Тим Февольд, ASFMRA

    Как быстро произойдут изменения?

    Из поколения в поколение оборот американских ферм и ранчо был медленным и обычно стабильным, и некоторые эксперты говорят, что этот темп вряд ли сильно изменится в ближайшем будущем.

    «Я не ожидаю увеличения текучести кадров.Я думаю, что это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали последние несколько десятилетий, - говорит Тимоти Февольд, президент Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов.

    Фатч соглашается. Несмотря на неоднократные избиения со стороны государства, в том числе ураганные опустошения на полях и в садах и ужасную катастрофу, вызванную озеленением цитрусовых рощ, «сельскохозяйственные угодья по-прежнему будут пользоваться спросом», - говорит он, и ценности будут продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большая потребность в развитии.

    Кроме того, он говорит, что «у нас слишком хороший климат (чтобы сельхозугодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины вкладывать средства в сельхозугодья, включая солнечные фермы в последнее время. Поэтому, по его словам, «я не вижу резких изменений» в количестве продаж земли.

    Тем не менее, ситуация с владельцами и операторами ферм может измениться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и определению «фермеров». будущего.Он выделил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные учреждения. (См. « The Disruptors: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

    Хотя темп может быть неопределенным, вам следует искать не менее 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель в 48 смежных штатах, которые должны переходить из рук в руки, по крайней мере, один раз в течение 10–20 лет, закончившихся в 2034 году. .

    Это наиболее расчетное предположение American Farmland Trust (AFT), которое фокусируется на том, кто, почему и как получить доступ к сельскохозяйственным землям и владеть ими, а также как их защитить.Аналитики AFT собрали цифры, включая возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы ферм и операторы сказали USDA, что они ожидают от своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете Службы экономических исследований за 2014 год. по землепользованию и передаче.

    AFT применил некоторую актуарную логику к данным, и « предполагалось, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять некоторые действия в следующие 10-20 лет», - сказала Дженнифер Демпси, директор. Информационного центра сельскохозяйственных угодий AFT.Или передачи могут произойти после того, как они уйдут, и, таким образом, ее центр прогнозировал, что владение 40 процентами из 991 миллиона акров фермы и ранчо в 48 штатах перейдет из рук в руки с 2015 примерно до 2035 .

    Ежегодно передача сельхозугодий будет составлять в среднем только около 2 процентов всех сельскохозяйственных угодий США , сообщает AFT. Кроме того, среди передаваемых акров большинство, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных сделок, таких как подарки, завещания или трасты, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, продаваемых на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий в США.

    Тем временем Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающих на рынок, теперь наталкивается на «крупную передачу богатства из поколения в поколение» - гора активов, таких как сельхозугодья, накопленные поколениями Второй мировой и Корейской войн.

    Рэнди Дикхут, Национальный фермерский дом

    «У большинства людей, владеющих сельхозугодиями, они есть какое-то время», - сказал он, и они склонны держаться за них. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие главной причиной сохранить свою землю, и такими клиентами, как правило, являются крупные землевладельцы.

    Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное исследование землевладения и землевладения Университета штата Айова за 1982–2017 годы показывает, что 29 процентов всех землевладельцев Айовы говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей - по сравнению с 22 процентами в исследовании ISU 2012 года.

    Помимо стремления сохранить сельхозугодья, Конгресс значительно расширил стимулы для этого путем изменения федеральных налогов на имущество и дарение.

    Джерри Косгроув, советник программы AFT «Наследие фермы», объясняет, что с тех пор, как Конгресс действовал, «если вы будете удерживать (активы фермы) до самой смерти, база (для налога на прирост капитала) будет увеличена, и капитал будет нулевым. налог на прибыль. И, с практической точки зрения, сейчас нет налога на наследство, если вы не очень богаты.Сумма исключений из федерального налога на недвижимость (для супружеской пары) теперь составляет более 22 миллионов долларов ».

    «Сейчас действительно существует сильное препятствие для передачи любого оцененного актива , включая сельхозугодья, в течение вашей жизни, либо в подарок, либо путем продажи», - сказал Косгроув.

    Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый всплеск общего количества предприятий, находящихся в собственности сельскохозяйственных земель, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации), по сравнению с частными лицами или совместными владениями фермерских пар .Число этих предприятий постоянно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество фермерских хозяйств снизилось, а результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут содержать новый рекорд.

    Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в ходе опроса 2014 года, что они ожидают, что 62 процента земель их ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или подарки семье или другим лицам.

    Результаты обследования владения и пользования, проведенного ГИП по мере завершения налоговых изменений, также предполагают, что все больше сельскохозяйственных земель находится в собственности, принадлежащей указанным выше типам предприятий.В обследованиях с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий в индивидуальной и совместной аренде (или в общей аренде) сократилась с 77 процентов до 58 процентов, соответственно, в то время как земли, зарегистрированные в трастах, имениях, корпорациях и компаниях, увеличились с 20 процентов до 39 процентов. Сельскохозяйственные угодья Айовы.

    Источник: Расширение Университета штата Айова

    Однако этот поворот к пожизненному владению создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, поскольку любой землевладелец, продающий им землю, сталкивается с высокими налогами на прирост капитала.«Итак, люди просто держат землю и сдают ее в аренду операторам ферм», - говорит он.

    В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие участники покупают предложение среди членов Конгресса и защитников природы, которое разрешит единовременное исключение налога на прирост капитала в размере до 500 000 долларов на человека при продаже земли начинающему фермеру.

    Некоторые, однако, думают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

    Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика имеет такое большое значение, как некоторые думают.Есть много факторов, по которым люди владеют землей. Думаю, у большинства помещиков их больше. . . вещи, которые их беспокоят, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей ".

    Конечно, преемственность семьи важна для некоторых землевладельцев, - говорит Февольд, который с 1982 года работал профессиональным управляющим фермой в Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. Но, по его словам, «вероятно, столько же семей хотят жить. продай землю, возьми деньги и беги.К тому же, отмечает он, «чуть более половины земли в Айове принадлежит нефермерам».

    Действительно, доля неоператоров в сельскохозяйственных угодьях США составляет значительную , и она выходит за рамки того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и тем, кто унаследовал их.

    В обзоре ISU, доля не-фермеров в количестве всех сельскохозяйственных земель предлагается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных земель Айовы, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

    Кроме того, доля нефермеров в арендованных землях намного больше: в исследовании ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

    По всей стране неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий в США, значительной частью, согласно отчету ERS 2014 года, но им принадлежит 80 процентов арендованных земель. (Тем не менее, обратите внимание, что фермеры-пенсионеры составляют почти половину арендодателей, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, также хорошо представлены в этой категории.)

    Кто покупатели сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельхозугодий, которая, как можно ожидать, будет ежегодно появляться на открытом рынке, и будут продолжать это делать.

    Дикхут говорит, что Farmers National торгует сельскохозяйственными угодьями от Тихоокеанского Северо-Запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на Востоке и в других местах, и «во-первых, - говорит он, - на продажу выставляется не так много земли. . » Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельскохозяйственных угодий, которые выставляются на продажу», если скидки на продажи для охоты и других рекреационных угодий.

    Февольд в Айове и Фатч во Флориде согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что быстро это не изменится.

    Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры действуют медленнее. прыгнуть на свободную землю. «Когда все изменилось. . . удовольствие вышло из этого », и все больше фермеров выходят на пенсию, не расширяя свои владения, отмечает он.

    Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больше интереса к покупке сельхозугодий», - говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, разрешающих такую ​​покупку. По его словам, в последние несколько лет так обстоит дело в большей части страны, когда цены на землю упали, и все меньше ферм конкурировали за сельхозугодья.

    Хотя несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине земельного рынка, по его словам, «инвесторы-покупатели имеют капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то еще. . . так что они могут купить в любое время », что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для этого.

    Фатч из Флориды соглашается. «Кажется, что институциональных людей больше, чем самих фермеров, которые ищут сельхозугодья», - говорит он. «Они покупают сельхозугодья более высокими темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным ».

    Futch отмечает рост в последние годы «специализированных инвестиционных групп. . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и арендуя фермы.Он работает с одной такой группой, «у которой есть фермы в 13 штатах - от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии ».

    Чаще всего, говорит он, «покупатели инвестиций хотят обратной аренды. Они пойдут и купят ту ферму, но они купят ее только в том случае, если у них выстроится очередь того или другого фермера, чтобы сдать ее обратно ». Они не хотят заниматься сельским хозяйством. «Они просто хотят вернуть свои инвестиции.. . что-то около 5 процентов ».


    Кто институциональные инвесторы в сельскохозяйственные угодья?

    Институциональные инвесторы имеют разный опыт и интересы в сельском хозяйстве. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных земель в размере 3 миллиардов долларов в 2015 году после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных земель составил 2 миллиарда долларов. Партнерский фонд TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, включая более 251 000 акров в США.S. и почти 739000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. На карте ниже или щелкните здесь.

    Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры в запланированном севообороте. Менее чем за десять лет Церера приобрела более 100 000 акров в десяти штатах и ​​выросла до более чем полмиллиарда долларов активов под управлением.


    Сохранение сельскохозяйственных земель

    Еще одна важная тенденция - это сервитуты , которые быстро расширяют притязания на U.С. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

    Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает застройку и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других природоохранных целей. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для их владения и управления.

    Некоторые земельные трасты нацелены в первую очередь или исключительно на сохранение сельскохозяйственного использования земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США выделяет гранты Программы облегчения сохранения сельского хозяйства (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года увеличил финансирование, требуя 450 миллионов долларов в год для ACEP до 2023 года, по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

    Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель Флориды продажа сервитутов «является хорошей сильной тенденцией. люди, которые сейчас стареют и делят свое имущество ». Многие продают сервитуты, «чтобы земля по-прежнему оставалась в собственности семьи», - говорит он, а продажа означает, что «они получают наличные для работы», даже если в этом случае земля будет продаваться по значительно меньшей цене - часто около половины ее прежней стоимости. стоимость - из-за ограничений сервитута.

    Земельные фонды и государственные программы накопили 6,5 млн акров сервитутов на данный момент специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой рост на 38 процентов за последние пять лет.

    Это результат исследования ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого были добавлены в список сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, принадлежащих государственным агентствам и представленных в декабре.

    Земельные трасты контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT.«Если бы у них не было государственного финансирования. . . они не смогут покупать сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель », - пояснила она.

    Женщины также добиваются успехов в владении сельхозугодьями , как и в других частях американской экономики.

    Женщины долгое время владели и контролировали большую часть американских ферм и ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но исследование ERS 2014 года показывает, что 37 процентов арендодателей, не являющихся операторами, составляют женщины, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

    Между тем опрос в Айове в 2017 году показал, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных земель по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельскохозяйственных угодий в штате. Фактически, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельхозугодий.

    Как правило, женщины унаследовали свою землю от родителей или владели фермой совместно с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в конечном итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

    Дженнифер Филипиак руководит программой AFT «Женщины за землю» и говорит: «На самом деле никто не знает. . . просто не так много данных »о владении сельхозугодиями пожилыми женщинами. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». По ее словам, на Среднем Западе «сохранение земли в семье очень ценно. . . с тех пор, как он так давно в семье.

    Дженнифер Филипьяк, American Farmland Trust

    Рост числа и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности.Это правда, что, по данным Министерства сельского хозяйства США, фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше среднего, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по стране. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где в течение года производилось и продавалось сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов США.

    Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует резкое увеличение числа женщин в качестве основных операторов: с одной из 20 ферм полвека назад до одной из семи в 2012 году. Кроме того, «более мелкие операторы семейных ферм с большей вероятностью будут полноправными владельцами земли. они действуют », - сообщает USDA.

    Также критически важным для прав собственности является земля, уходящая из сельского хозяйства - в среднем более 1,5 млн акров пахотных земель в год, а с 1992 по 2012 год - . По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходятся на сельскохозяйственные земли, включая лесные массивы, которые были частью ферм.

    При тех же темпах более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США - около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны - больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а с 2012 по 2040 год станут городскими, промышленными, коммерческими, жилыми объектами и автомагистралями. .

    Наконец, вряд ли что-то сильно изменится: арендуемая доля сельхозугодий .

    По всей стране «арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», - говорится в отчете ERS за 2014 год. В целом арендная деятельность сосредоточена там, где выращиваются зерновые, масличные, хлопок и другие основные полевые культуры, и более 50 процентов сельскохозяйственных угодий арендуются на таких территориях.

    Но перепись Министерства сельского хозяйства США зафиксировала в общей сложности 38% арендованных в США фермерских и ранчо земель, которые были сданы в аренду в 1964 и 1969 годах.В переписи 2012 года эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в исследовании ERS 2014 года эта доля составляет 39 процентов.

    Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США

    Фермеры и владельцы ранчо уже давно известны своей адаптацией и инновациями, но новые исследования бросают вызов, заглядывают ли они в будущее достаточно глубоко, чтобы действительно выиграть в будущее.

    «В отрасли есть шесть сил изменений, которые весьма убедительны, - говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению« фермера будущего ».

    «Если вы посмотрите на них вместе, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

    Консолидация: С 1930-х годов количество ферм сократилось, средний размер увеличился, а количество сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве в целом осталось на прежнем уровне. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются крупными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет меньше 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», - говорит Скиотто. «Средние фермы испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок по мере того, как их скупают более крупные предприятия».

    Генеральный директор Aimpoint Бретт Скиотто

    «Однако это еще не все, и утверждение о том, что« большие становятся больше », слишком упрощено. Возникают два класса фермерских хозяйств - производственные сельскохозяйственные и фермерские хозяйства, производящие продукцию напрямую.По данным Министерства сельского хозяйства США, в США с 1992 по 2012 год количество мелких фермерских хозяйств увеличилось на 61%. Не каждый фермер подойдет под сегодняшнее определение производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственные учреждения должны будут подумать о том, как они будут обслуживать оба класса фермеров », - поясняет Sciotto.

    Психология фермера : Данные показывают, что больше фермеров могут не захотеть или не смогут продолжать свой бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США в сфере сельского хозяйства составил 410 миллиардов долларов - такого уровня не наблюдалось с 1980-х годов.

    Фермерские операции «в значительной степени поддерживаются низкими процентными ставками и более высокой, чем средняя стоимость земли. Мы начинаем видеть, что операционная рентабельность этих хозяйств снижается, и из-за этого становится все труднее и труднее выплачивать ссуды », - говорит Скиотто.

    Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью погашать текущие ссуды.

    «Все больше кредиторов думают о своих рисках, и все больше фермеров столкнутся с трудностями в выплате того, что они уже заимствовали», - говорит Скиотто.

    Ситуацию усугубляют переход сельскохозяйственных земель и планирование наследования. По оценкам Министерства сельского хозяйства США в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельскохозяйственных угодий сменит владельцев.

    «В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров земли перейдут к новому владельцу в следующие пять лет, а 22 процента - кто-то другой, кроме нынешнего лица, принимающего решения, который будет принимать решения по методам возделывания, вводимым ресурсам и урожаю. Таким образом, многие фермеры отмечают более высокие темпы изменений, чем предполагало Министерство сельского хозяйства США », - добавляет он.

    «Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план наследования, но для многих это часто надежда на то, что член семьи вернется на ферму», - говорит Скиотто. «Если копнуть глубже, то, вероятно, будет меньше половины фермеров. план преемственности.

    «Существует взаимосвязь между тем, вернется ли член семьи производителя или нет, и тем, насколько он мотивирован. Например, если член вашей семьи возвращается на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в производство. Вы открываете новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, раньше убираете ногу с педали газа ».

    Technology: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросила, что их больше всего волнует, новые технологии возникли громче всех. Министерство сельского хозяйства США сообщает, что почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

    «Те, кто вернется на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены поступать иначе.Они выросли в революционную эпоху. Они не обязательно так ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят просыпаться однажды утром, работать на ферме весь день, ужинать и делать это снова на следующий день. Они хотят работать очень эффективно, хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами », - добавляет он.

    Семьдесят пять процентов фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь интегрировать новые технологии», согласно данным Aimpoint Research.В то же время 71% планируют повысить эффективность, 63% планируют улучшить маркетинг и 48% планируют расширить площади.

    «Технологии влияют на сельское хозяйство иначе, чем в прошлом», - говорит Скотто.

    «Как и в случае с марафоном, когда стреляет ружье, огромная стая старается не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в основном разрастается. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, вероятно, добьется успеха в будущем ».

    Потребители: Потребители - это центр тяжести, который способствует значительным изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей заявили, что думают о том, откуда берутся продукты питания, согласно недавнему опросу Aimpoint Research. «Что действительно движет потребителями, так это цена, полезность и свежесть», - говорит Скиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему приспосабливаются розничные торговцы.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органическое лучше, чем неорганическое. Они также считают, что местный лучше, даже несмотря на то, что определение местного варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы, в аг, знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но тем не менее, розничные торговцы откликаются.

    «Органический продукт продолжает расти, и мы видим появление новых инноваций в области протеина, таких как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании вкладывают средства, потому что - даже несмотря на то, что лабораторные источники белка все еще могут появиться через 5-10 лет, они могут стать серьезным разрушителем и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся ».

    Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним фактором, подрывающим рынок, говорит Скиотто.

    «К 2040 году вполне вероятно, что мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы S. сегодня - это приведет к значительным изменениям », - добавляет он.

    «Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением потребительских предпочтений и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительное количество акров земли может находиться под определенным уровнем риска», - говорит Скиотто.

    Sciotto ожидает, что больше пищевых компаний и розничных продавцов будут удовлетворять то, что, по их мнению, они хотят, - независимо от того, основано ли это на хорошей науке или на знаниях, или нет. И эти решения в конечном итоге остаются на ферме.

    «Мы увидим, как розничный торговец будет оказывать все большее давление на то, как управляются фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они доверяют больше - пищевым компаниям или фермерам, 58 процентов ответят фермерам. Но фермер, похоже, теряет все больше и больше контроля », - добавляет Скиотто.

    Рынки: Цены на сырьевые товары были относительно низкими, но это не помешало фермерам во многих частях мира увеличить производство. По оценкам аналитиков, по мере того, как население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

    «Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде, так как рынки меняются и появляются новые игроки, способные удовлетворить глобальный спрос », - говорит Скиотто.

    Правительство: Законопроект о фермерских хозяйствах исторически играл важную роль в предоставлении поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о сельском хозяйстве 2018 года будет стоить 428 млрд долларов в течение следующих 5 лет.

    Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут подвергать операции риску. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства США, в результате торговой войны ожидается, что в 2019 году стоимость общего сельскохозяйственного экспорта США упадет до 141,5 млрд долларов, что на 1,9 млрд долларов меньше, чем в 2018 году.

    Помимо текущих опасений по поводу торговли, реформы в сфере труда и регулирования по-прежнему остаются главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные правила в целом наносят вред сельскому хозяйству.

    Sciotto говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, и скорость увеличивается. «Это оказывает сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты».

    «Мы как отрасль должны признать, что собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут большие, сложные вертикально-интегрированные операции, которыми будут управлять фермеры с высоким бизнес-IQ, а также небольшие, прямые операции с потребителями, обслуживающие их нишу ».

    Sciotto говорит, что агробизнес, обслуживающий традиционное сельское хозяйство, должен будет двигаться быстрее и создавать добавленную стоимость.

    «Концепция универсальности для всех исчезает в каналах фермы. Фермы будущего будут разнообразными, иметь разные потребности и будут надеяться, что их продавцы и поставщики предложат индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации ».

    Для получения дополнительных новостей посетите: www.Agri-Pulse.com

    .

    Реконструкция земли в Телангане - Процедура подачи заявки

    Сделать заказ

    Пожалуйста, введите Ваше имя
    Пожалуйста, введите Ваш номер телефона
    Пожалуйста, введите Ваше сообщение