Комплексные поставки запорной арматуры
и деталей трубопроводов →

Тел: +7 (3522) 55-48-26

Кадастровая оценка участков


понятие, нормативная база, методика государственной процедуры и оспаривание результатов

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

Узнать кадастровую стоимость недвижимости по адресу или кадастровому номеру

Стандартный поиск

или

Поиск по адресу (расширенный)

Найти объект >

Где найти кадастровый номер объекта:

Кадастровый номер выглядит вот так: 78:50:0605012:123 и его можно найти в документах на недвижимость, выписке ЕГРН,
кадастровом паспорте, в "Зелёнке" на дом, участок, квартиру и т.д. Или попробуйте поиск по условному номеру

Св-во о регистрации права:

Выписка из ЕГРН / ГКН/ Договор / Наследство:

План БТИ / Кад. Паспорт:

Субъект:

- Выберите субъект -Алтайский крайАмурская областьАрхангельская областьАстраханская областьБелгородская областьБрянская областьВладимирская областьВолгоградская областьВологодская областьВоронежская областьЕврейская А.обл.Забайкальский крайИвановская областьИркутская областьКабардино-Балкарская РеспубликаКалининградская областьКалужская областьКамчатский крайКарачаево-Черкесская РеспубликаКемеровская областьКировская областьКостромская областьКраснодарский крайКрасноярский крайКурганская областьКурская областьЛенинградская областьЛипецкая областьМагаданская областьМоскваМосковская областьМурманская областьНенецкий АОНижегородская областьНовгородская областьНовосибирская областьОмская областьОренбургская областьОрловская областьПензенская областьПермский крайПриморский крайПсковская областьРеспублика АдыгеяРеспублика АлтайРеспублика БашкортостанРеспублика БурятияРеспублика ДагестанРеспублика ИнгушетияРеспублика КалмыкияРеспублика КарелияРеспублика КомиРеспублика КрымРеспублика Марий ЭлРеспублика МордовияРеспублика Саха (Якутия)Республика Северная ОсетияРеспублика ТатарстанРеспублика ТываРеспублика ХакасияРостовская областьРязанская областьСамарская областьСанкт-ПетербургСаратовская областьСахалинская областьСвердловская областьСевастопольСмоленская областьСтавропольский крайТамбовская областьТверская областьТомская областьТульская областьТюменская областьУдмуртская РеспубликаУльяновская областьХабаровский крайХанты-Мансийский АОЧелябинская областьЧеченская РеспубликаЧувашская РеспубликаЧукотский АОЯмало-Ненецкий АОЯрославская область

Район:

-

Населенный пункт:

-

Тип улицы:

-УлицаВъездВыселкиГородокДеревняДорогаж/д остановочный (обгонный) пунктЖелезнодорожная будкаЖелезнодорожная казармаЖелезнодорожная платформаЖелезнодорожная станцияПереулокЖелезнодорожный постЖелезнодорожный разъездЖивотноводческая точкаЗаездКазармаКварталКилометрКольцоЛинияМестечкоПроспектНабережнаяНаселенный пунктОстровПаркПереездПланировочный районПлатформаПлощадкаПолустанокПоселок/станцияПлощадьПоселок сельского типаПочинокПочтовое отделениеПроездПросекПроселокПроулокРазъездСадСелоМикрорайонСкверСлободаСтанцияСтроениеТерриторияТрактТупикУчастокХуторШоссеАллеяБульварАалАул

 

Найти объект >

Кадастровый номер:

Адрес объекта:

Тип:

Площадь:

На учёте с:

Собственник:

Совпадений не найдено... Что делать?

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости необходимо в поиске указать адрес объекта или его кадастровый номер. Далее перейдите на страницу объекта и в разделе описания вы сможете узнать кадастровую стоимость бесплатно.

Онлайн сервис определения кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Данные запрашиваются из единой
базы на момент обращения. Актуальность информации верна на момент получения.

Как узнать кадастровую стоимость - инструкция

Кадастровая стоимость - это стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами, если не удается дать оценку, стоимость приближена к рыночной. Ниже инструкция, как бесплатно узнать кадастровую стоимость:

1) Вводим в строку поиска кадастровый номер или адрес объекта недвижимости:

2) Внутри страницы, в описании указана официальная кадастровая стоимость недвижимости:

Это самый простой, бесплатный и быстрый способ, чтобы узнать кадастровую оценку своей недвижимости.

Проведение кадастровой оценки земли

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Проведение кадастровой оценки земли

Процедура кадастровой оценки является необходимой для определения кадастровой стоимости недвижимости. В статье рассмотрены все ключевые вопросы, связанные с кадастровой оценкой.


Нормативное регулирование

Согласно Конституции РФ (пункты в) и к) части 1 статьи 72), земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Распределение государственных полномочий в сфере регулирования земельного законодательства закреплено в Земельном кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах. Одним из ключевых полномочий в этой сфере, делегированным федеральным законодательством на нижестоящий уровень, является усредненный расчет кадастровой стоимости земельных участков с разграничением по административным единицам (муниципальные районы или городские округа).

В целях реализации указанного полномочия субъекты Российской Федерации проводят комплекс мероприятий по оценке земель различных категорий с целью определения кадастровой стоимости.

Процедура проведения оценки регламентируется Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316 (далее – Правила). Данный документ закрепляет основные принципы и порядок проведения оценки, компетенцию должностных лиц и государственных органов.

Цели и порядок проведения процедуры кадастровой оценки

Основной целью оценки является определение и расчет кадастровой стоимости конкретных земельных участков. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы четкие критерии и методы оценки, которые основываются на классификации земель в зависимости от целевого назначения и определенного типа функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в лице его территориальных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Так как данная оценка является государственной услугой, порядок ее проведения четко формализован в Административном регламенте, утвержденным Приказом МЭР России от 28.06.2007 года № 215. Указанный регламент содержит исчерпывающий перечень действий при осуществлении государственной функции, определяет права и обязанности участников процесса.

Процедура проведения оценки земель

Важной частью проведения оценки земель является зонирование территории, при котором в отдельные зоны включаются земли, однородные по типу целевого назначения, функциональному использованию и близкие между собой по ценовым показателям. При этом уполномоченный орган обязан учитывать сведения государственных кадастров, а также взаимодействовать с другими уполномоченными органами.

Для того, чтобы определить в отношении каждого участка его кадастровую стоимость, применяется Федеральный стандарт оценки, который был утвержден Приказом МЭР России от 22.10.2010 г. № 508. Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный.  Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке оборота земельных участков. 

После проведения работ субъект Российской Федерации формирует итоговый отчет о кадастровой оценке, а сведения о стоимости вносятся в соответствующий кадастр.

Сроки проведения оценки

Государственной кадастровой оценки проводится не реже одного раза в пять лет (п. 3 Правил).  На практике этот срок составляет от одного до трех лет ввиду постоянного роста предложений со стороны потенциальных приобретателей земли.

Итоговый отчет об определении кадастровой стоимости составляется не позднее семи месяцев с даты подписания договора с оценщиком.  

Информация, отраженная по каждому земельному участку в итоговом отчете, публикуется в открытом доступе и используется, прежде всего, для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Кадастровая оценка земель \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Кадастровая оценка земель (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Кадастровая оценка земель

Судебная практика: Кадастровая оценка земель

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 402 "Налоговая база" главы 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд пришел к выводу о неправомерном включении принадлежащего налогоплательщику здания в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. Суд установил, что здание было включено в перечень исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно находится. Суд указал, что вид разрешенного использования участка - "объекты размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств" - не соответствует поименованным в п. п. 1.2.5 и 1.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, видам разрешенного использования земельных участков, предусматривающих размещение объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ. Как следует из перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденного постановлением правительства Москвы от 25.05.2011 N 228-ПП, размещение предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств является подвидом такого разрешенного вида использования земельного участка, как размещение производственных объектов (п. 3 и подп. 3.1.1). Следовательно, в данном случае вид разрешенного использования земельного участка не позволяет сделать однозначный вывод, что он предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. Суд отклонил ссылку уполномоченного органа на Общероссийский классификатор услуг населению, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, согласно которому к бытовым услугам отнесено техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, машин и оборудования, его нормы подлежали применению к отношениям, возникающим в связи с уплатой налога при применении УСНО, ЕНВД, патентной системы налогообложения, классификатор не подлежит применению к отношениям в области налогов на недвижимое имущество. С учетом норм законодательства о защите прав потребителей объектом бытового обслуживания для целей ст. 378.2 НК РФ является такой объект недвижимости, который используется для выполнения работ и (или) оказания услуг, предназначенных исключительно для удовлетворения личных потребностей гражданина, а ремонт и техническое обслуживание общественных и личных транспортных средств нельзя признать услугами, выполняемыми исключительно в интересах граждан. Следовательно, здание не могло быть включено в перечень по виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. Учитывая, что фактическое использование здания не устанавливалось, из экспликаций, технической документации нельзя сделать вывод об использовании его для оказания бытовых услуг, поскольку оно состоит из гаражей и вспомогательных технических помещений, суд признал включение его в перечень неправомерным. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 402 "Налоговая база" главы 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд установил, что принадлежащий налогоплательщику объект капитального строительства "офисно-торговый центр" расположен на земельном участке с видом разрешенного использования "для продолжения строительства офисно-торгового центра". Указанный вид разрешенного использования в полной мере соответствует виду разрешенного использования 1.2.5 "размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 и виду разрешенного использования 4.2 "Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, предусматривающего в том числе размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9. Поскольку принадлежащее налогоплательщику нежилое здание располагается на земельном участке, вид разрешенного использования которого допускает размещение на нем торговых объектов, суд признал правомерным включение здания в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что здание не использовалось в целях, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ, как не имеющий правового значения, поскольку здание включено в перечень по виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, а не по фактическому использованию.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Кадастровая оценка земель

Последние изменения: Налогообложение земельным налогом
(КонсультантПлюс, 2020)Региональный акт, которым уменьшена кадастровая стоимость земельного участка и, как следствие, улучшено положение налогоплательщика, вступает в силу в указанный в нем срок, но не ранее даты официального опубликования. При исчислении земельного налога он применяется с 1-го числа очередного налогового периода независимо от того, когда сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН. Например, если акт, утвердивший кадастровую оценку земель, вступил в силу в декабре 2016 г., а новые сведения о кадастровой стоимости внесены в феврале 2017 г., для исчисления налога этот акт применяется с 1 января 2017 г., а не с 1 января 2018 г. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияРазрешая заявление ООО "РОССервис", суд исходил из того, что оспариваемая норма не противоречит статье 65 Земельного кодекса РФ и принципу экономической обоснованности, установленному постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, указав в решении, что кадастровая оценка земель осуществляется исходя из классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, в связи с чем расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости земельного участка обеспечивает установление арендной платы в зависимости от доходности земельного участка и соответственно соблюдение принципа экономической обоснованности.

Нормативные акты: Кадастровая оценка земель

Кадастровая оценка и кадастровая стоимость земельного участка

Законодательство о кадастровой оценке и кадастровой стоимости земельного участка

По действующему в настоящее время законодательству государственная кадастровая оценка (определение кадастровой стоимости) земельных участков, пересмотр и оспаривание ее результатов могут проводиться в соответствии с:

  • Статьей 14 «Определение кадастровой стоимости» Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017),

  • Главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и

  • Статьей 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

Государственная кадастровая оценка земельного участка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ процедур:

  • направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка и

  • осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кадастровая стоимость земельного участка - стоимость земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается:

  • в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимости земельного участка, определённой методами массовой оценки, или,

  • при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков служит базой для расчета:

  • земельного налога,

  • арендной платы за землю,

  • а также выкупной стоимости земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка как объект налогообложения земельных участков (земельного налога)

Налоговым законодательством с 1 января 2015 года в качестве основного критерия оценки земельных участков и имущества физических лиц, стала их кадастровая стоимость.

Налоговая база для исчисления земельного налога:

  • определяется как кадастровая стоимость земельных участков,

  • признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ.

(п. 1 ст. 390 «Налоговая база» Налогового кодекса РФ).

Рассчитать земельный налог можно с помощью специального сервиса на сайте Федеральной налоговой службы России - nalog.ru/rn77/service/nalog_calc.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться:

  • для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

п. 5 ст. 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса РФ

Определение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ:

  • пунктом 2 статьи 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ в ред. от 31.12.2017 года определено,

  • что для установления кадастровой стоимости земельных участков

  • проводится государственная кадастровая оценка земель.

В свою очередь государственная кадастровая оценка земельных участков проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в ред. от 29.07.2017 года установлены:

  • понятие государственной кадастровой оценки земельных участков;

  • порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков и формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке;

  • порядок отбора исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение кадастровой оценки земельных участков;

  • порядок определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков;

  • порядок экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков;

  • порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков;

  • порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции:

  • по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними,

  • по проведению государственного кадастрового учета земельных участков,

  • землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке,

  • федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии,

  • государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих

является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Таким образом, вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, относятся к компетенции Росреестра.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков и определения их кадастровой стоимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;

  • определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков;

  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков

Государственная кадастровая оценка земельных участков проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости земельных участков, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ.

Росреестр формирует перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта РФ по его запросу.

В перечень земельных участков включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости земельных участков обо всех земельных участков, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке земельных участков.

По итогам определения кадастровой стоимости земельных участков бюджетным учреждением составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение 3-х рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету:

  • Росреестр в течение 3-х рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на 60 дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и

  • информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания к результатам определения кадастровой стоимости земельных участков:

  • представляются в течение 50 дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами

  • в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в 5 дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков размещает на своем официальном сайте:

  • обновленные промежуточные отчетные документы;

  • информацию о кадастровых номерах земельных участков, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;

  • описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из земельных участков с обоснованием учета замечания;

  • информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним:

  • не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных кадастровой оценки земельных участков и

  • в течение 10 дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

В течение 3-х рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

В течение 20 рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта РФ предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение 3-х рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта РФ три экземпляра отчета о кадастровой стоимости земельных участков на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

Уполномоченный орган субъекта РФ:

  • в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета о кадастровой стоимости земельных участков

  • утверждает содержащиеся в таком отчете результаты путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и

  • в течение 30 рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Уполномоченный орган субъекта РФ:

  • в течение 3-х рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

  • но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки земельных участков

  • направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости земельных участков и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.

Форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются:

  • по запросам любых лиц,

  • в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования,

  • в том числе сети Интернет, включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия,

  • иных технических средств связи, а также

  • посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или иными способами.

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

Чтобы получить справочную информацию по кадастровой стоимости земельного участка в режиме online:

  • можно использовать специальный сервис на сайте Росреестра rosreestr.ru в разделе «Электронные услуги и сервисы»;

  • по кадастровому номеру, условному номеру или адресу земельного участка можно получить справочную информацию о земельном участке, в том числе сведения о его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта»

Публичная кадастровая карта находится по адресу pkk5.rosreestr.ru и содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Нужный земельный участок можно найти на публичной кадастровой карте:

  • по кадастровому номеру земельного участка, а также

  • использовать расширенный поиск.

По каждому земельному участку, данные о котором содержит Публичная кадастровая карта, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость земельного участка, а также характеристики земельного участка и кто его собственник. Информация Публичной кадастровой карты является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа. 

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки»

С помощью сервиса на сайте Росреестра «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» (rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) можно также узнать информацию о кадастровой стоимости земельного участка, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков.

В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости земельного участка в случаях:

  • определения кадастровой стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки;

  • определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поиск информации о кадастровой стоимости земельного участка в сервисе осуществляется по его кадастровому номеру в поле поиска:

  • после ввода кадастрового номера земельного участка нужно нажать на кнопку «Найти»;

  • откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом земельном участке или

  • надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков, в котором содержатся сведения об интересующем земельном участке. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть пересмотрены:

Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.

Причем для пересмотра физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суде:

  • предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии предусмотрена:

  • статьей 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и

  • порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (с изм. от 03.03.2017).

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии является:

  • недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;

  • установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии заявителю необходимо подать заявление.

Более подробно порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка будет рассмотрен в следующем материале.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Государственная кадастровая оценка

Для формирования необходимых сведений, составляющих техническую характеристику имущества, необходимо проведение различных мероприятий. Одним из них является кадастровая оценка. Она проводится только уполномоченными на это лицами и направлена в первую очередь на установление достоверных сведений об объекте недвижимости и дальнейшей постановке его на учёт.

Понятие и сущность

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой очень важное для формирования необходимых сведений реестра мероприятие. Но что такое кадастровая оценка, и каким образом она осуществляется? Данное действие направлено на установление и утверждение той цены, которую имеет объект недвижимости. При этом происходит оно за счёт работы группы специалистов, которые и оценивают стоимость недвижимости.

Оценщиками проводится рассматриваемая деятельность в отношении разных объектов. Выделяют такие виды мероприятий, как кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка земельного участка и иных объектов. При этом такое мероприятие имеет значение и для налогообложения, с конкретной стоимости определяются налоги и сборы, которые будут уплачиваться на имущество в итоге.

Кадастровая оценка земельных участков должна быть чётко отграничена от процедуры инвентаризации, которая направлена лишь на то, чтобы определить, какие расходы необходимо понести для возведения конкретно-определённого здания.

Кадастровая оценка недвижимости в первую очередь осуществляется с учётом тех показателей, которые бы отражали необходимость возведения того или иного объекта, нуждаемость в нём населения и показателей цены рынка. Всё это и будет формировать стоимость по кадастру. Деятельность оценочного характера позволяет также выявить сведения, которые позволят совершать с недвижимостью сделки и ставить её на учёт, что является обязанностью каждого собственника.

Кадастровая оценка земли или иного подобного имущества это своеобразная экспертиза, которая проводится с учётом конкретно-определённых факторов, от которых напрямую зависит:
  • количество этажей в возведённом доме;
  • срок существования постройки;
  • престижность жилья;
  • характеристики дома;
  • популярность района, где возведён дом;
  • расположение и развитость инфраструктуры.

Такая оценка, опираясь на предложенные критерии, позволяет ответить на вопрос, как узнать кадастровую цену недвижимости. При этом на практике данную процедуру могут реализовать только уполномоченные лица.

Государственная кадастровая оценка земель, или ГКОЗ, не сильно отличается в проведении от той, что направлена на установление стоимости дома. Точно так же будут учитываться характеристики объекта, его расположение, удобство и иные факторы, влияющие на ценовые показатели. При этом нередко идёт сравнение с ценами рынка жилья и земель, однако обычно кадастровые показатели существенно отличаются от стоимости на рынке.

Все результаты, которые получаются после проведения кадастровой оценки земель и жилья, необходимы для изучения собственниками. Выделяют реестры, где посмотреть цены, полученные в итоге исследования, возможно для любого заинтересованного лица.

Государственная кадастровая оценка земель или жилого дома позволяет также сравнивать ранее установленные показатели и характеристики, обновляя их и изменяя в случае допущения ошибок.

Субъекты и методы оценки

Кто проводит рассматриваемый вид деятельности? Государственная кадастровая оценка земель проводится исключительно профессионалами. Формируется специальная уполномоченная группа, которой осуществляется оценка земельного участка. При этом возможно применение различных подходов.

Эксперты нередко применяют индивидуальные методы работы, но по общему правилу выделяют следующие способы, позволяющие осуществить кадастровую оценку:
  • сравнительный метод;
  • затратный метод;
  • доходный метод.

Способы, которыми осуществляется государственная кадастровая оценка земель, не применяются совместно, они выбираются с учётом особенностей конкретного объекта.

Специалисты чаще всего используют именно сравнительные методы, так как они направлены на получение максимально достоверных сведений. Однако их проведение возможно только при наличии достаточных для этого средств и данных.

Рекомендуем ознакомиться:

Говоря об иных методах оценки, следует отметить, что доходный метод является самым ненадёжным. Он опирается на исследование той прибыли, которая может быть получена после возведения конкретного дома или формирования земельных участков. Расходный же метод направляется на изучение не получаемых средств, а тех, что были потрачены на осуществление строительства. При этом применять любой из предложенных методов можно как для оценки дома, так и для исследования участков.

Государственная оценка земель профессионалами также может осуществляться за счёт использования индивидуального к ней похода. Чтобы быть субъектом подобной деятельности необходимо вступить в саморегулируемую организацию и обязательно застраховать осуществляемую работу. Но при этом подобная независимая оценка не зависит от других субъектов подобных отношений, вмешиваться в неё не допускается так же, как и влиять на результат.

Проведением оценки и фиксацией получаемых результатов деятельность экспертов не прекращается, так как необходимо помимо исследования самого объекта недвижимости провести ещё и оценку результатов. Этим занимается специальная комиссия, в которую обязательно должны входить эксперты, проводящие независимую оценку и зарегистрированные в саморегулируемых организациях.

Только после этого получаемые сведения можно вносить в реестры и использовать для дальнейших кадастровых нужд.

Порядок оценки

Законодатель чётко регламентирует процедуру по кадастровой оценке любого вида недвижимого имущества. В первую очередь следует ответить на вопрос, как часто подобные мероприятия должны осуществляться? Закон говорит, что не реже, чем один раз в пять лет. Однако также допускается проведение дополнительных оценок, в том числе, по инициативе собственников.

Проведение оценки контролируется специальной федеральной службой, занимающейся вопросами кадастра. Собственники должны обращаться с заявлениями на осуществление оценки и переоценки в их территориальные отделения. Кроме того, возможно привлечение специалистов, которые обладают разрешением на проведение оценочной деятельности.

Кадастровая оценка осуществляется массово, то есть её проводят централизованно на территориях всего города или населённого пункта, за исключением случаев, когда собственники самостоятельно направляют заявление на проведение данных мероприятий.

При принятии решения об осуществлении оценки необходимо опираться на такие моменты, как наличие какого-либо ограничения на пользование участком, это может быть сервитут или иной подобный вид правомочия. Данные факты должны устанавливаться и представляться не только собственниками, а также службой по кадастру и даже судом, если этого требует рассмотрение дела.

Сам порядок осуществления оценки включает в себя несколько обязательных этапов, которые должны проходить в строго установленной последовательности:

  1. Подготовка информации. Речь идёт о сборе тех сведений, которые включает в себя как рыночная, так и информативная база. Этап важен в случае, когда инициатива исходит от собственников. Без соответствующей документации оценка по инициативе гражданина проводиться не будет. Относят к необходимым бумагам документы, удостоверяющие личность заявителя и его право на участок, а также иные бумаги, содержащие в себе сведения о самом объекте оценки и его технических характеристиках.
  2. Подготовка территорий. Для этого специалисты должны произвести её разметку, определить зоны исследования и установить кадастровые кварталы.
  3. Определение стоимости. Этот этап осуществляется экспертами на основании показателей, полученных в результате проведения исследования участка. Именно они и проходят оценку. Причём данное действие будет одинаково независимо от того, кто именно является инициатором проведения оценки. На данном этапе также необходимо привести обоснование определённым ценам.
  4. Установление стоимостных зон. Территория конкретного региона должна быть разделена, в соответствии с выделенными кварталами будут определяться и цены, так как на каждой отдельной территории могут быть свои показатели, обосновывающие установленную стоимость.
  5. Оформление и утверждение результатов. Это происходит путём формирования графиков и схем, а также сводов данных, которые в итоге будут вноситься в реестры.

Данные этапы выполняются исключительно уполномоченным органом в лице специально обученных людей – экспертов. Исходить от заинтересованных граждан может только инициатива проведения оценки или же переоценки участка.

Если рынок уже установил цену на участок, то процедура определения кадастровых показателей может быть упрощена. Достаточно установить процент и рассчитать его от суммы, предложенной на рынке недвижимости.

Следует отметить, что при определении некоторых категорий земель будут наблюдаться особенности в проведении их оценки. Например, когда речь идёт о территориях, предназначенных для ведения сада или огорода, то эксперты могут использовать только сравнительный метод, так как требуется максимальное количество информации для анализа и установления показателей цены. То же самое можно наблюдать при исследовании участков, имеющих отношение исключительно к городскому или же сельскому поселению.

Рекомендуем ознакомиться:

Кроме того, прежде чем приступать к процедуре оценки участка, необходимо получить некоторые сведения и заранее их подготовить. Речь идёт об интегральных показателях. Они отражают, насколько почва на выбранной местности плодородна, удобно ли расположение объекта, а также его свойства технологичного характера. Всё это говорит о том, что деятельность экспертов также ограничивается некоторыми исключениями.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:
  • если произошло изменение границ или площади территории;
  • если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
  • если произошла перемена категории надела;
  • если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
  • если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
  • если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Любое изменение документов или даже полное их обжалование можно осуществляться в различных порядках, от рабочего до судебного.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

Переоценка

Изменение цены, которая была ранее установлена экспертом, нередко происходит по инициативе собственника. Эта процедура допускается раньше, чем раз в пять лет или один раз в год, когда пересмотры должны быть осуществлены обязательно. Чаще всего причиной проведения повторной оценки, а не просто обжалования вынесенных актов или изменения сведений в документах, является тот факт, что заинтересованное лицо недовольно установленной стоимостью.

Предусматривается, что инициатива пересмотра может исходить от нескольких субъектов разной категории:
  • граждан, которые выступают владельцами участка;
  • организаций, которые могут быть участниками сделки с соответствующим объектом;
  • органа власти как государственный, так и муниципальный, если объектом является участок, находящийся в их собственности.

Заявление всегда подаётся заинтересованным субъектом в одну из предлагаемых законом инстанций, а вопрос рассматривается в порядке разрешения возникающих споров об имуществе. Допускается при этом обращение либо в специально создаваемые комиссии, либо в судебные органы.

При пересмотре результатов оценки нет необходимости сначала направлять заявление в комиссию, а потом в суд. Допускается обращение сразу в судебную инстанцию.

Основаниями такого решения всегда выступают либо недостоверные сведения в документах, либо несоответствие цены рынка, установленной методом оценки, цене кадастра. При этом достаточно направить заявление в любую выбранную инстанцию, приложить к нему документы, содержащие в себе сведения об объекте, в том числе технического характера, и подтвердить факт выявленного нарушения. После чего будет принято решение о повторной переоценке или оставлении информации без изменений.

Таким образом, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется с целью сформировать необходимую техническую документацию, которая послужит основой для определения цены имущества, совершения с ним сделок и постановки на учёт в службу кадастра.

Любые нарушения и несоответствия всегда возможно оспорить и изменить, если будут предложены достаточные и достоверные подтверждения.

Кадастровая оценка земельных участков: порядок, методы и результаты

Жизнь людей связана с землей. С ним можно проводить различные операции. Часто требуется знать его рентабельность и полезность. Поэтому проводится кадастровая оценка земельных участков. Процедура проводится по общепринятым правилам. Сюжет с кадастровым номером можно найти, запросив необходимую информацию.

О мероприятии

Кадастровая оценка земельных участков - это прикладной экономический анализ спроса и предложения в пользование и определение точной цены земельных участков.Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земли отличается от остальной, что считается основным показателем для налогообложения и проводится массовым методом. В результате территория делится на части, определяется цена, кадастровая стоимость и рыночная стоимость, которая в рыночных условиях считается подходящей для продажи.

Принципы оценки устанавливаются законом.На их основе определяется стоимость разных земель. Нормы этого порядка прописаны статьей 66 ТК РФ.

Для чего это нужно?

Кадастровая оценка земельных участков проводится по:

  • Возможности регистрации сделок дарения, аренды, продажи;
  • получение ссуды, при которой земля будет передана в залог;
  • в случае имущественных споров;
  • сбор документов судебными приставами;
  • приватизация;
  • страхование;
  • инвестиционная оценка;
  • привлечение акционеров;
  • оценка предприятия;
  • использование объекта в качестве уставного капитала;
  • оценка ущерба;
  • формирование налогообложения.

Для этих работ это необходимо. Кадастровая оценка земли во всех случаях стандартная.

Особенности оценки

Земли имеют особенности, которые влияют на результаты оценки:

  • они не будут результатом труда;
  • ограничены в пространстве;
  • не подлежит замене другими средствами;
  • имеют постоянное местонахождение;
  • при правильном использовании не приходят в негодность;
  • имеют разное качество в разных областях;
  • имеют свои полезные характеристики;
  • обладают свойством плодородия;
  • считаются пространственной опорой в различных сферах деятельности.

Понятия «земля» и «земля» имеют несколько различий. Землей называют территорию, которая не освоена и не имеет улучшений. Сайт - это территория, на которой были сделаны улучшения с определенной целью.

Виды улучшений

Изменения могут быть:

  1. Внешние (возведение коммуникаций, дорог, улиц).
  2. Внутренний (благоустройство, планировка, строительные работы).

Оценка применяется для всех типов земель.Стандартная собственность включает землю и постройки. Кадастровая оценка земельных участков проводится по каждому объекту. Мероприятие часто проводится не с недвижимостью, а с арендой. Затем оцениваются права аренды.

Массовый и одиночный

В мировой практике существует два варианта оценки:

  1. Масса. Используется для нескольких сайтов на большой территории.
  2. Одноместный. Применяется систематически. Процедура требует тщательного анализа существующего рынка.

Анализ максимальной эффективности

При проведении оценки необходимо установить эффективный способ землепользования. При этом учитывается множество факторов:

  • местонахождение;
  • рыночная ситуация;
  • финансовые расходы;
  • физические характеристики и возможность внесения доработок;
  • физическая осуществимость проекта;
  • технологическая возможность;
  • соответствие назначению и применению;
  • Установление рентабельности.

Государственная кадастровая оценка земель может проводиться разными способами. У каждого из них есть свои особенности.

Нормативная методика

Устанавливает нормативную стоимость участка. Используется при: передаче в собственность или выкупе

  • ;
  • дарение или оформление в наследство;
  • изъятие государством;
  • получение кредита.
  • Установление паевой стоимости.

При проведении государственной кадастровой оценки объекта, состоящего из земельного участка с правом владения в аренде, стоимость определяется исходя из затрат, установленных при изъятии его для строительства.

Метод сравнения продаж

Считается эффективным и удобным методом. Чтобы определить цену на землю, нужно оценить ситуацию на рынке. Если у оценщика нет примеров сделок, следует учитывать текущий спрос.

Учитываются:

  • собственность;
  • рыночная ситуация;
  • условия продажи;
  • условия финансирования;
  • местонахождение объекта;
  • наличие инженерных сооружений;
  • физические характеристики;
  • зонирование;
  • коммунальные услуги;
  • вариантов эффективного использования;
  • экономическое положение.

Такой подход дает возможность получить точные результаты.

Метод капитализации арендной платы за землю

С помощью этого метода вы сможете обрабатывать информацию о ставках аренды на землю и устанавливать их цену как доход от аренды. Комиссия капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели процедуры устанавливаются по данным продаж и стоимости аренды. Есть формула, по которой удовлетворяется цена земли. Результат равен сумме арендного дохода, деленной на показатель капитализации.Последняя ставка рассчитывается путем деления суммы арендной платы аналогичных лотов на их цену.

Размер арендной платы определяется:

  • местонахождением участка;
  • форма;
  • размер
  • ;
  • наличие инженерных сооружений;
  • транспортное сообщение;
  • вид землепользования.

В России земля арендуется у государства или муниципалитета. Ставка установлена ​​по стандартной стоимости, которая не всегда равна рыночной цене.

Метод распределения

Анализируется объект кадастровой оценки по соотношению стоимости участка и построек. Этот метод больше подходит для новостроек, которые должны соответствовать наилучшему использованию земли. Территория под старыми объектами будет иметь большую долю в стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода вам необходимо иметь информацию о соотношении между ценой зданий и земель определенного типа. Результаты мероприятия будут показательными, недостоверными.

Метод выбора

Стоимость участка, на котором расположены постройки, и есть ли информация о суммах сделок с аналогичной недвижимостью. При данной опции необходимо выполнить процедуру в установленной последовательности:

  • устанавливаются сравнительные элементы объектов; Определены
  • отклонений от оцениваемой территории;
  • произведена регулировка;
  • рыночная стоимость утверждена;
  • определена цена улучшений;
  • Стоимость земельного участка установлена.

Этот вариант подходит для участков, где есть небольшие постройки. Используется при отсутствии нормальной активности на рынке.

Балансовый метод

Есть оценка земли, которую необходимо улучшить под постройки с целью получения прибыли. Работа проводится в следующие этапы:

  • установлена ​​выручка от объекта;
  • определяется доход от строительства;
  • доход капитализируется.

Метод разбивки

Федеральная кадастровая служба включает информацию о земельных участках.Для оценки можно использовать метод разделения земли на участки. Он выполняется в следующей последовательности:

  • определить количество и размер участков;
  • стоимость определена;
  • Стоимость рассчитана;
  • определена чистая прибыль;
  • установлена ​​ставка дисконтирования, в которой будут отражены риски.
.

Кадастровые исследования и записи прав на землю

Кадастровые исследования и записи прав на землю


Кадастр - это технический термин для набора записей, показывающих объем, стоимость и право собственности (или иное основание для использования или занятия) землей. Строго говоря, кадастр - это запись площадей и стоимости земли и землевладельцев, которые изначально составлен для целей налогообложения. Однако во многих странах нет больше земельный налог и на практике кадастр служит двум другим равным образом важные цели.Он предоставляет готовые средства точного описания и идентификация конкретных участков земли, и он действует как непрерывный учет права на землю.

Современный кадастр обычно состоит из серии крупномасштабных карт или планы и соответствующие регистры. Как планы, так и регистры могут быть хранятся в компьютерах, как описано в главе «Компьютеризация карт и регистры ». В настоящей главе рассматриваются основные характеристики кадастровых карт. с особым упором на форму, которую они принимают при рисовании на бумаге или отображается на экране компьютера.При обследовании индивидуального земельного участка в некоторых странах привело к созданию «кадастровой карты» для этого участка земли и может не были связаны с какими-либо прилегающими земельными участками, настоящая кадастровая карта охватывает все участки в пределах области, а не отдельные участки. Он может выступать в качестве индекса для других исследований земельных участков, которые показывают более подробную информацию или могут достаточно крупный масштаб, чтобы размеры каждого участка можно было получить из карта. В этой главе и по всей монографии термин «кадастровая карта» будет связан с любым земельным участком, независимо от того, определяется ли собственность, стоимость или использовать при условии, что посылка имеет независимую идентичность и имеет отношение к управление землей как ресурсом.Кадастровая карта покажет границы таких посылок, но может дополнительно включать детали ресурсов связанных с ними, включая физические структуры на них или под ними, их геология, почвы и растительность, а также способ использования земли.

Большое значение имеет масштаб кадастровых карт. Поскольку объект карта должна дать точное описание и обозначение местности, масштаб должен быть достаточно большим для каждого отдельного участка земли, который может быть отдельного владения (удобно именуемого «земельным участком» или «земельным участком»), чтобы появляются на карте как узнаваемый объект.Когда данные карты хранятся в компьютер, они могут быть нарисованы практически в любом масштабе, и это может дать впечатление большей точности, чем может гарантировать качество данных обследования.

Поскольку карта и соответствующие регистры образуют дополнительные части той же системы описания и идентификации, должна быть какая-то система перекрестных ссылок между тем, что показано на карте, и тем, что записано в регистры. Обычно это означает, что следует давать имена или номера каждый отдельный земельный участок.Эти ссылки известны как идентификаторы свойств. (PID) или уникальные ссылочные номера посылок (UPRN). Различные справочные системы Разработано в том числе:

  1. Название лица, предоставившего право или получателя гранта
  2. Порядковый номер заголовка
  3. Номера тома и листа, на котором прописан участок
  4. Название хозяйства или населенного пункта с индивидуальным номером участка
  5. Блок регистрации и индивидуальные номера участков
  6. Адрес почтового отделения
  7. Указатель улицы и номер участка
  8. Координата сетки или «геокодирование»

Выбранная ссылка должна быть простой для понимания и запоминания; проста в использовании для общественности и компьютеров; постоянный, так что он не изменяются при продаже собственности, но могут быть обновлены, когда есть например, участок земли; уникальный; точный; и экономический вводить.

Важно, чтобы когда эти числа или имена были нанесены на карту, они не заслоняют детали самой карты. На кадастровой карте должно быть показано границы каждого земельного участка и в некоторых юрисдикциях могут также показывать его площадь, а также фактическую длину и азимут каждой граничной линии. Эти соображения, очевидно, могут потребовать несколько большего масштаба, чем требуется просто для обозначения каждого исследуемого участка.

Топографический план с указанием физических деталей

Наименьший удовлетворительный масштаб зависит в первую очередь от площади наименьший участок обследования, который может быть встречен, и, следовательно, может сильно различаться в разных обстоятельства.Для кадастровых карт потребуется гораздо больший масштаб. в городах, чем в сельской местности. Точно так же тесно занятая сельская местность состоящий из небольших полей и хозяйств, потребуются карты большего масштаба, чем необходим в районах, где есть крупные хозяйства с открытыми полями.

Карты, с которыми знакомо большинство людей, являются топографическими картами на масштаб около 1: 50 000. Такие карты позволяют точно показать (хотя и не всегда в масштабе) расположение автомобильных и железных дорог, пешеходных дорожек, деревень, реки, ручьи, мосты, важные здания, административные границы и другие похожие особенности, а также рельеф местности, глубина воды и колебания уровня прилива.Эти карты, однако, совершенно не подходят для кадастровой целей. Простой пример прояснит этот момент. Тщательно нарисованный карандаш линия будет иметь ширину примерно полмиллиметра. На карте в масштабе 1: 50 000 это будет представлять линию земли шириной 25 метров. Есть многие страны, особенно холмистые, с отдельными полями менее 25 метров шириной. Большинство кадастровых карт должны быть в масштабе от 1: 500 до 1: 2,500, хотя в густо застроенных районах может потребоваться больший масштаб, в открытой сельской местности могут быть приемлемы гораздо меньшие масштабы.

Изготовление крупномасштабных планов на единицу площади изначально намного дороже. чем мелкомасштабные карты, но всегда нужно помнить, что когда-то масштабная съемка завершена, точные карты любого меньшего масштаба могут быть происходит от них. Обратное, однако, неверно для более крупных карты могут быть легко построены с помощью компьютеров, они никогда не могут быть больше точнее, чем исходные данные, из которых они были впервые собраны.

Обычно кадастровые карты должны быть только «планиметрическими», то есть они не должны иметь топографический рельеф.Могут быть особые причины, почему высоты должны быть записаны на кадастровых картах, но обычно все, что необходимо представляет собой план видимого без стереоскопии из точки, расположенной вертикально над участок земли наблюдается. Расстояния, записанные на таких планах, являются горизонтальными. расстояния между точками, а не расстояния от поверхности, фактически измеренные на земля. Таким образом, площадь, зарегистрированная для участка земли на крутом склоне холма, будет горизонтальный эквивалент, который может быть значительно меньше реальной поверхности площадь.

Кадастровый план с указанием границ земельной собственности

Третье важное требование к кадастровым картам - это то, что они должны показывать достаточное количество точек, которые можно точно определить на местности чтобы любая другая точка на земле могла быть идентифицирована на карте (или наоборот) на глаз или простыми и короткими измерениями. Профессионально это требование удовлетворяется отметками, записывающими исходные триангуляционные станции, или станции на дополнительных теодолитовых переходах, но обычно это неадекватны или неудобны для практических целей.В районах, где есть постоянные заборы или поля, окруженные насыпями, заборами и банками может предоставить адекватные средства детальной идентификации, но в незагороженном открытом поля без насыпей, средства обозначения земельного участка границы на земле будут необходимы.

Хорошая метка должна быть прочной сама по себе, и ее нелегко удалить. случайно или умышленно. Во многих странах также желательно, чтобы материал из которых она сделана, не должна поощрять воровство.Поскольку знаки должны быть легко узнаваемыми, они должны быть достаточно заметными на поверхность, но для важных точек, например тех, которые используются в качестве контрольных для съемок, есть являются преимуществами добавления отметок на поверхности отметками, установленными в бетон и похоронен под ними.

Одним из основных методов идентификации, используемых в кадастровых картах, является «Сетка». В некоторых странах, таких как большая часть государственных земель в Соединенных Штатах, на земле разложена сетка, образующая «прямоугольную систему».Все земельные участки образуются прямыми линиями, часто идущими с севера на юг и с востока на запад. Проблема с такой системой в том, что она не вызывает сочувствия естественный рельеф, но его преимуществом является простота и относительная ясность границы на земле. Однако чаще сетка используется как система привязки, чтобы координаты всех точек поворота границы могли быть измеряется, рассчитывается и записывается. Затем данные могут быть сохранены в компьютере. и использовались либо для рисования кадастровых карт, либо для помощи геодезисту в повторном установить потерянные пограничные знаки.

Кадастровый план с указанием пеленгов и расстояний сторон, площадей и номеров участков

Ссылочный номер земельного участка может использоваться для идентификации участка. Оно может иметь перекрестные ссылки на файлы, содержащие более подробный обзор информация о посылке, такая как ее размеры, а также данные о собственность, ценность и использование. Во многих странах протоколы опросов хранятся в одно государственное учреждение (отдел исследований) при текстовых данных и деталях титула находятся в другом.Последними могут быть, например, Земли Департамент, Министерство юстиции или даже Государственное казначейство. это Важно, чтобы везде, где ведется учет земельных участков, каждый орган использует ту же стандартную систему привязки земельных участков.

Также важно, чтобы изменения границ земельных участков регистрировались как как только они будут согласованы. Все заинтересованные стороны должны быть немедленно уведомлены о любые изменения, которые произошли в земельных участках, например, где было формальное подразделение.Кадастровая карта должна быть вообще актуальной. раз.


.

Кадастровая оценка земельных участков: порядок, методы и результаты

Жизнь людей связана с землей. С ним можно проводить различные операции. Часто требуется знать его рентабельность и полезность. Поэтому проводится кадастровая оценка земельных участков. Процедура проводится по общепринятым правилам. Сюжет с кадастровым номером можно найти, запросив необходимую информацию.

О мероприятии

Кадастровая оценка земельных участков - это прикладной экономический анализ спроса и предложения в пользование и определение точной цены земельных участков.Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земли отличается от остальной, что считается основным показателем для налогообложения и проводится массовым методом. В результате территория делится на части, определяется цена, кадастровая стоимость и рыночная стоимость, которая в рыночных условиях считается подходящей для продажи.

Принципы оценки устанавливаются законом.На их основе определяется стоимость разных земель. Нормы этого порядка прописаны статьей 66 ТК РФ.

Для чего это нужно?

Кадастровая оценка земельных участков проводится по:

  • Возможности регистрации сделок дарения, аренды, продажи;
  • получение ссуды, при которой земля будет передана в залог;
  • в случае имущественных споров;
  • сбор документов судебными приставами;
  • приватизация;
  • страхование;
  • инвестиционная оценка;
  • привлечение акционеров;
  • оценка предприятия;
  • использование объекта в качестве уставного капитала;
  • оценка ущерба;
  • формирование налогообложения.

Для этих работ это необходимо. Кадастровая оценка земли во всех случаях стандартная.

Особенности оценки

Земли имеют особенности, которые влияют на результаты оценки:

  • они не будут результатом труда;
  • ограничены в пространстве;
  • не подлежит замене другими средствами;
  • имеют постоянное местонахождение;
  • при правильном использовании не приходят в негодность;
  • имеют разное качество в разных областях;
  • имеют свои полезные характеристики;
  • обладают свойством плодородия;
  • считаются пространственной опорой в различных сферах деятельности.

Понятия «земля» и «земля» имеют несколько различий. Землей называют территорию, которая не освоена и не имеет благоустройства. Сайт - это территория, на которой были сделаны улучшения с определенной целью.

Виды улучшений

Изменения могут быть:

  1. Внешние (возведение коммуникаций, дорог, улиц).
  2. Внутренний (благоустройство, планировка, строительные работы).

Оценка применяется для всех типов земель.Стандартная собственность включает землю и постройки. Кадастровая оценка земельных участков проводится по каждому объекту. Мероприятие часто проводится не с недвижимостью, а с арендой. Затем оцениваются права аренды.

Массовый и одиночный

В мировой практике существует два варианта оценки:

  1. Масса. Используется для нескольких сайтов на большой территории.
  2. Одноместный. Применяется систематически. Процедура требует тщательного анализа существующего рынка.

Анализ максимальной эффективности

При проведении оценки необходимо установить эффективный способ землепользования. При этом учитывается множество факторов:

  • местонахождение;
  • рыночная ситуация;
  • финансовые расходы;
  • физические характеристики и возможность внесения доработок;
  • физическая осуществимость проекта;
  • технологическая возможность;
  • соответствие назначению и применению;
  • Установление рентабельности.

Государственная кадастровая оценка земель может проводиться разными способами. У каждого из них есть свои особенности.

Нормативная методика

Устанавливает нормативную стоимость участка. Используется при: передаче в собственность или выкупе

  • ;
  • дарение или оформление в наследство;
  • изъятие государством;
  • получение кредита.
  • Установление паевой стоимости.

При проведении государственной кадастровой оценки объекта, состоящего из земельного участка с правом владения в аренде, стоимость определяется исходя из затрат, установленных при изъятии его для строительства.

Метод сравнения продаж

Считается эффективным и удобным методом. Чтобы определить цену на землю, нужно оценить ситуацию на рынке. Если у оценщика нет примеров сделок, следует учитывать текущий спрос.

Учитываются:

  • собственность;
  • рыночная ситуация;
  • условия продажи;
  • условия финансирования;
  • местонахождение объекта;
  • наличие инженерных сооружений;
  • физические характеристики;
  • зонирование;
  • коммунальные услуги;
  • вариантов эффективного использования;
  • экономическое положение.

Такой подход дает возможность получить точные результаты.

Метод капитализации арендной платы за землю

С помощью этого метода вы сможете обрабатывать информацию о ставках аренды на землю и устанавливать их цену как доход от аренды. Комиссия капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели процедуры устанавливаются по данным продаж и стоимости аренды. Есть формула, по которой удовлетворяется цена земли. Результат равен сумме арендного дохода, деленной на показатель капитализации.Последняя ставка рассчитывается путем деления суммы арендной платы аналогичных лотов на их цену.

Размер арендной платы определяется:

  • местонахождением участка;
  • форма;
  • размер
  • ;
  • наличие инженерных сооружений;
  • транспортное сообщение;
  • вид землепользования.

В России земля арендуется у государства или муниципалитета. Ставка установлена ​​по стандартной стоимости, которая не всегда равна рыночной цене.

Метод распределения

Анализируется объект кадастровой оценки по соотношению стоимости участка и построек. Этот метод больше подходит для новостроек, которые должны соответствовать наилучшему использованию земли. Территория под старыми объектами будет иметь большую долю в стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода вам необходимо иметь информацию о соотношении между ценой зданий и земель определенного типа. Результаты мероприятия будут показательными, недостоверными.

Метод выбора

Стоимость участка, на котором расположены постройки, и есть ли информация о суммах сделок с аналогичной недвижимостью. При данной опции необходимо выполнить процедуру в установленной последовательности:

  • устанавливаются сравнительные элементы объектов; Определены
  • отклонений от оцениваемой территории;
  • произведена регулировка;
  • рыночная стоимость утверждена;
  • определена цена улучшений;
  • Стоимость земельного участка установлена.

Этот вариант подходит для участков, где есть небольшие постройки. Используется при отсутствии нормальной активности на рынке.

Балансовый метод

Есть оценка земли, которую необходимо улучшить под постройки с целью получения прибыли.

.

Какова кадастровая стоимость объекта недвижимости и как ее рассчитать

Каждый раз, когда вы решаете купить недвижимость в Испании, это слово появляется на ранней стадии процесса. Независимо от того, целью является проживание или инвестирование, важно знать кадастровую стоимость . В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этой концепцией. Какова кадастровая стоимость объекта недвижимости и как ее рассчитать? Если вы хотите знать реальную цену, которую вы заплатите за свою новую собственность, и все налоги, которые должны быть уплачены… Знание этой суммы будет ключевым моментом!

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это стоимость, которую испанская администрация присваивает каждому объекту недвижимости на основе данных из земельного кадастра.Следовательно, его можно использовать как довольно хорошую оценку капитальной стоимости собственности .

С другой стороны, это сумма, которую следует учитывать при расчете многих из налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.

Это , рассчитанное по нескольким критериям, утвержденным муниципалитетом , в котором находится недвижимость. Мы увидим их через минуту.

Но чтобы дать вам общее представление, обычно это намного ниже рыночной стоимости недвижимости .А также учтите, что кадастровая стоимость никогда не может быть больше рыночной стоимости .

Тем не менее, имейте в виду, что он может обновляться каждый год с использованием нескольких формул, утвержденных в законах о бюджете.

Почему так важно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или купить новый дом, знание его кадастровой стоимости будет иметь решающее значение.

Почему?

Потому что проливает свет на много информации, которую вы действительно хотите знать перед транзакцией . По сути, это поможет вам узнать, сколько вы в конечном итоге заплатите:

  • Покупатели никогда не будут продавать ниже кадастровой стоимости . И это потому, что у них могут быть проблемы с испанским налоговым агентством. Таким образом, теперь вы знаете, по какой минимальной цене продавец готов продать недвижимость (ее кадастровая стоимость). Это будет действительно полезно для переговоров и сравнения цен на разные объекты недвижимости.
  • Налоги . Это кадастровая стоимость, которую вы принимаете во внимание при уплате налогов как испанскому правительству, так и вашей ратуше. Таким образом, расчет кадастровой стоимости позволит вам узнать, сколько налогов вы заплатите при покупке недвижимости и при ее владении. Вы знаете налоговую ставку и знаете базу. Таким образом, вы также можете сравнивать свойства на основе реальных окончательных чисел.

Кадастровая стоимость и налоги на имущество

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость особенно важна с учетом налогов, которые вы будете платить за свою собственность.И это будет верно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

В этом смысле давайте посмотрим, какие налоги используют кадастровую стоимость в качестве ориентира для расчета :

Налог на прибыль нерезидентов

Если вы проводите в Испании менее 183 дней в году (вы нерезидент), вы должны уплатить этот налог с доходов, полученных в Испании.

Если вы не сдаете свою недвижимость в аренду, вы все равно будете платить небольшой процент, как если бы вы сдавали ее в аренду.Итак, налоговое агентство создает воображаемый доход; доход, который вы получили бы, если бы вы действительно сдавали недвижимость , поэтому они могут взимать с вас процент.

Базой, к которой они применяют этот процент, является кадастровая стоимость .

Как именно это работает?

Все просто. Подоходный налог для нерезидентов получает , применяя фиксированную ставку от 24% до 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда была произведена оценка).

Если вы хотите узнать больше о налоге для нерезидентов и о том, как он работает, вы можете сделать это здесь .

Налог на недвижимость или IBI

IBI («impuesto sobre bienes inmuebles») - это налог, который вы платите мэрии, в которой находится недвижимость.

Опять же, налоговая база, в которой применяется процент, - это кадастровая стоимость. Этот процент колеблется от 0,405% до 1,166% ; в зависимости от конкретного региона.

Этот налог должен уплачиваться один раз в год законным владельцем собственности.

Plusvalía

Plusvalía - это налог, включенный в подоходный налог или корпоративный налог, который должен уплатить продавец .

Взимается с прибыли, полученной в результате увеличения стоимости имущества с момента покупки по сравнению со временем продажи.

Некоторые причины, такие как улучшение дорог, окружающих здание, помогают объяснить это повышение стоимости.

В основном , это зависит от кадастровой стоимости и количества лет собственности .

Налог на имущество

Наконец, налог на имущество - это прогрессивный налог, который применяется к вашим активам во всем мире , если вы являетесь резидентом, или к вашим испанским активам, если вы нерезидент. Но только в том случае, если они превышают общую сумму 700 000 €.

Изменяется с 0,2 до 2,5% .

При расчете уплаты налога на имущество в отношении вашей собственности налоговое агентство принимает во внимание наибольшую сумму кадастровой стоимости, покупную цену, согласованную с продавцом, и стоимость, которую они признают действительной после некоторых расчетов.

Какие критерии используются для его вычисления?

Есть нескольких факторов, которые влияют и определяют кадастровую стоимость недвижимости . Конкретно речь идет о:

  • Точное местонахождение объекта и состав его окружения
  • Обстоятельства, влияющие на землю, на которой она расположена, например ее качество
  • Прибыль от коммерческой деятельности
  • Количество лет
  • Условия рынка
  • Все, что связано с производством имущества и его стоимостью: производственные затраты, налоги, использование и т. Д.
  • Продления и добавленная стоимость (если применимо)

Как видите, речь не идет о числе, которое можно сразу угадать.

Есть много факторов, которые влияют на него, поэтому лучшая альтернатива - проверить его на доступных источниках, которые мы изучим сейчас .

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Перед тем, как начать, поясним, что доступ к этой информации совершенно бесплатный .

Есть несколько способов получить доступ к кадастровой информации объекта недвижимости.

К этой информации может получить доступ кто угодно, если она не содержит каких-либо защищенных данных. Тем не менее, если вы хотите узнать имя владельца или конкретную кадастровую стоимость собственности, вы сможете это сделать только до тех пор, пока:

  • У вас есть авторизация
  • Вы владелец
  • Вы можете продемонстрировать особый интерес с собственностью

Итак, предположим, вы встретили один из трех упомянутых сценариев. Как получить доступ к этой информации?

В основном у вас есть два варианта.

Прежде всего, вы можете дождаться получения квитанции по налогу на недвижимость (IBI) . Там четко обозначена кадастровая стоимость.

Тем не менее, если вы не хотите этого ждать, есть и другие варианты. Вы можете пойти в Земельную книгу и запросить ее лично . Имейте в виду, что вам придется идентифицировать себя с помощью действующего паспорта или удостоверения личности.

Наконец, есть еще и онлайн-путь .Вы можете получить доступ к соответствующему веб-сайту каждого автономного сообщества и проверить его там.

В каждом регионе свои критерии и методы, но основные:

Узнайте больше о процессе недвижимости в Испании

Хотите узнать все, что вам нужно знать о покупке / продаже / владении недвижимостью в Испании?

Тогда хорошие новости!

У нас есть раздел в нашем блоге, который предоставит всю информацию, которую вы, как эмигрант, ищете.От процесса покупки недвижимости в Испании до всех связанных налогов.

Ознакомьтесь с нашими новостями о недвижимости в Испании здесь .

.

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Существенные изменения в законодательстве во многом изменили порядок выделения земельных участков, их оформления, кадастровой оценки земель.

Сложно ли спроектировать новый земельный участок?

Если ранее использовался акт выбора земельного участка, то теперь необходимо вместе с заявлением о предоставлении подать схему расположения земельного участка в виде электронного файла.Не у всех есть дома компьютеры, не у всех есть компьютер, достаточно грамотный, чтобы обрабатывать схему в графическом редакторе, выходить за новые границы, точно рассчитывать площадь, поэтому для большинства людей проблема самостоятельного изготовления схем в электронном виде автоматически исчезает. .

С момента принятия администрацией положительного решения у заявителя есть два года на то, чтобы подать заявку на недвижимость.

Видимая информация, поступающая на объект Росреестр со всех уголков страны, способствует наведению порядка в земельной книге, а постоянно обновляемые данные на общей кадастровой карте дают точное представление о состоянии интересующего земельного участка.

В бесплатном режиме можно получить ценную информацию на сайте, не тратя часы в очередях в административных учреждениях, рассмотреть сразу несколько вариантов, выбрать наиболее подходящий по размеру, местоположению, кадастровой стоимости земли в районе.

Какая информация должна быть предоставлена ​​при отводе земли?

План земельного участка - это документ, который содержит его графическое изображение и текстовое описание, он визуально представляет его границы в том виде, в каком они указаны на кадастровом плане, показывает точную площадь.Для определения его местоположения на плане отмечаются координаты. Если раньше допускалась погрешность до 1 метра, то теперь их нужно указывать с точностью до 10 см.

План земельного участка составляется на основании кадастровых данных, документов землеустройства с учетом действующих норм. Если администрация примет положительное решение о выделении земельного участка, на основании проекта будет составлен знаковый план, который теперь является обязательным документом при регистрации собственности в Росреестре.

Кто готовит схемы?

В зависимости от цели схемы расположения земельного участка на КПТ, в законе указываются лица, имеющие право заниматься их изготовлением, так как в основном это ранее входило в сферу ответственности администрации. Карту памяти можно заказать на государственной плате, но некоторым кажется безопаснее и выгоднее проделать эту работу самостоятельно.

Гражданские лица и организации могут сами составлять схемы расположения тех или иных участков, если они, например, находятся за жилой линией, сдаются в аренду, выдаются без проведения торгов.Участник аукциона также может сделать это сам, если он единственный, кто желает приобрести конкретную землю. Такая возможность предоставляется правопреемникам участков и после их изъятия.

В других случаях документы обрабатываются администрацией, отвечающей за данную территорию.

В каких случаях используется карта памяти?

Схема сайта обязательна при обновлении или изменении существующих. Он привязан к местности, дает представление о местности, на которой расположен земельный участок, какой он формы, площади, показывает, есть ли пересечение или полное совпадение с другими участками или территориями.

На фото со спутника хорошо виден рельеф участка - находится ли он на равнине, холмах, оврагах. Поэтому при выделении, продаже и изъятии земельного участка необходимо разработать схему расположения земельного участка.

Это такие дела как:

  1. Изменение границ существующих наделов, которые на данный момент уже находятся в частной собственности, для образования новых. Это могут быть участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, садоводства или огородничества, а также находящиеся в государственной собственности.
  2. При разделе муниципальной земли для передачи ее юридическому лицу, а также физическому лицу на праве аренды или постоянного пользования.
  3. При изъятии администрацией.
  4. При возможности получить участок без торгов. Это единственный случай, когда макет земельного участка на кадастровый план территории можно подать в обычном виде, на бумаге.
  5. При проведении аукционов. Для участия в них подаются заявка и схема сайта, публикуется объявление, все заявки желающих собираются в течение 30 дней.Если поступила единичная заявка, то заявитель получает участок и проводит обследование и схему POS за свой счет, а при подаче нескольких заявок аукцион и регистрацию проводит муниципалитет.
  6. Для регистрации прирезок, находящихся в собственности граждан.

Что важно учитывать при подаче документов в администрацию?

После прохождения схемы расположения земельного участка и заявки на согласование, администрация рассматривает документы, принимает положительное решение либо отказывает в выделении земельного участка.

При утверждении схемы учитывается, отвечает ли выделение памяти законным требованиям. Например, есть ли заповедники, месторождения, стратегические объекты, зоны с особыми условиями использования, есть ли планы застройки земель в жилых кварталах, какие объекты находятся рядом.

Причины сбоя могут быть разными:

  1. Оформление документов не соответствует требованиям, в них есть ошибки, неправильно сформирована схема, так как не всегда сразу учесть все требования администрации.В этом случае необходимо внести исправления и снова отправить на рассмотрение.
  2. На участке недвижимое имущество третьих лиц или государства.
  3. Администрация не может утвердить схему земельного участка, который уже находится в собственности дольщиков.
  4. Территория является частью утвержденного плана границ или имеет перекрывающиеся границы, наложение всей или части территории.
  5. Участок может располагаться на участке, который планируется использовать для реализации проектов по развитию территории.
  6. Площадь по схеме превышает реальную стоимость более чем на 10 процентов.
  7. Если в схеме расположения земельного участка наКПТ обнаружена ошибка, то необходимо произвести обследование границ с целью их уточнения на основании более раннего плана, который будет уточнен.

Но это возможно только после положительного решения администрации, так как перед регистрацией в Росреестре кадастровым инженером будет составлен межевой план с выравниванием границ соседей, лесхозов и других участников.

Бывают случаи отказа в выделении участков, когда их назначение изменено администрацией после подачи заявки. Например, выделяет землю под застройку многоэтажными домами.

При делении зарегистрированного участка новые проекты границ не утверждают, но составляют межевой план, так как форма схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не меняется, он остается в прежние существующие границы.То же самое и в обратном случае - при совмещении частных участков.

Особенности оформления муниципальных зон

После принятия решения о выделении земельных участков местным органам власти необходимо отправить его вместе со схемой памяти в Росреестр для внесения изменений на Государственную кадастровую карту, на которой они будут отражены. На завершение осталось пять дней. Утвержденная схема расположения земельного участка заверяется специальной электронной подписью должностного лица администрации, принявшей положительное решение.

Документы на формирование памяти из земли, находящейся в муниципальной собственности, принимаются администрацией в соответствии со статьей 11.3 ТК РФ. Для информации воспользуйтесь схемой расположения земельного участка на кадастровом плане местности.

Электронная схема: заказать или сделать самому?

Для того, чтобы иметь возможность использовать информацию о местонахождении сайтов всем желающим, схема памяти записана на электронный носитель. Границы на нем и бумажная схема должны точно совпадать.

Электронная версия

.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и здания

Проведение оценки земель для кадастрового учета регулируется деятельностью государственных органов на основании Земельного кодекса Российской Федерации, который включает в себя целый комплекс сравнительных, затратных и прибыльных подходов. Под кадастровой оценкой понимается целый комплекс административных и технических действий, в результате которых определяется кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки. По данной методике рыночная стоимость конкретной территориальной единицы рассчитывается с учетом текущих цен на аналогичные земельные участки.Полученная цифра не должна превышать уровень цен на рынке. Однако на сегодняшний день кадастровая стоимость не всегда соответствует нормативным правилам оценки. Достаточно распространены случаи, когда этот показатель значительно превышает рыночную стоимость, что накладывает достаточно большую налоговую нагрузку на собственника земли.

В соответствии с законодательством, кадастровая стоимость является стандартной и подлежит обязательному использованию. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка производится исключительно в особом порядке в полном соответствии с действующим законодательством.

Как это делается?

Если речь идет о таком сложном процессе, обратитесь в специализированное агентство, которое позаботится обо всех этих вопросах. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обычно начинается с того, что проводится независимая оценка, после чего клиенту предоставляется отчет о проведенных исследованиях и полученных результатах. Стоимость такой услуги складывается из ряда факторов, в частности, из подготовки отчета и получения экспертного заключения в СРО на документ, содержащий отчет об оценке земли.

Степень тяжести налогового бремени

В соответствии с Налоговым кодексом РФ расчет налоговой базы коррелирует с кадастровой стоимостью земельного участка, но не стоит думать, что налогоплательщик облагается налогом фактической налоговой нагрузкой, которая зависит исключительно от результата государственной оценки. Налоговый кодекс устанавливает максимальные ставки земельного налога в размере 0,3% по отношению к земельным участкам:

- засчитывается к территориям сельскохозяйственного назначения или к землям, относящимся к зонам сельскохозяйственного значения в населенных пунктах;

- задействованные в объектах инфраструктуры ЖКХ и жилищного фонда либо приобретенные для строительства жилья;

- приобретаются для личного садоводства, подсобного хозяйства, животноводства или садоводства, а также дачного хозяйства.

В отношении других земель и участков ставка составляет не более 1,5% от кадастровой стоимости.

Сумма налога, которая должна быть уплачена налогоплательщиками, рассчитывается органами местного самоуправления. В соответствии со статьей 387 Налогового кодекса представительные органы определяют ставки налогов, а также порядок и сроки их уплаты. В том числе для отдельных категорий налогоплательщиков устанавливается размер необлагаемой суммы. Налоговый кодекс также предусматривает, что налог должен устанавливаться с учетом платежеспособности налогоплательщика по факту.

Необходимость оспаривания

Оспаривание кадастровой стоимости земли Участок иногда требуется, если неправильное определение цены привело к увеличению налоговой нагрузки. В последние годы многие владельцы участков и недвижимости обратили внимание на увеличение суммы налогов, которые необходимо платить.

В связи с этим увеличились обязательства по налогам? Для начала нужно вспомнить, как определяется сумма налога на имущество. Его расчет осуществляется по итогам налогового периода в виде произведения соответствующей налоговой ставки и базы, которая определяется на указанный период.Плательщик не может напрямую влиять на размер ставки, но в случае с налоговой базой дело обстоит иначе.

Раньше база для исчисления налогов для объектов недвижимости организациями рассчитывалась как среднегодовая стоимость, а теперь в законодательство были внесены определенные изменения, которые привели к запрету на такой подход. Теперь для расчета налоговой базы используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке. Это применяется в отношении таких типов организаций недвижимости, которые признаются объектами налогообложения:

- коммерческие и административно-хозяйственные, а также помещения внутри них;

- помещения нежилого фонда, предназначенные для размещения офисов, предприятий общественного питания, торговли, бытового обслуживания или фактически используемые для указанных целей;

- объекты недвижимости, принадлежащие иностранным организациям, не осуществляющим деятельность на территории Российской Федерации через постоянные представительства, а также недвижимость иностранных компаний, не относящихся к деятельности этих структур в Российской Федерации.

В отношении земельных участков установлено, что для целей налогообложения требуется определение стоимости земли по кадастру. Поэтому кадастровая стоимость объекта недвижимости служит налоговой базой для участков, находящихся в муниципалитете, на территории которого действует земельный налог.

В отношении недвижимого имущества физических лиц - помещений и домов, гаражей, парковочных мест, объектов незавершенного строительства, недвижимых комплексов, иных строений, зданий и помещений, в том числе коммерческой недвижимости - налог на имущество физических лиц исчисляется в разный порядок, и он определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, хотя ранее использовалась инвентаризация.Такой же подход будет использован для расчета налога на жилищные строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения дачи, личного подсобного хозяйства, а также садоводства, огородничества, строительства жилья для индивидуальных нужд.

Конкурсный процесс

В связи со всеми перечисленными обстоятельствами может возникнуть необходимость оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что права лица, нарушенные в результате несоответствия реальной стоимости рынка недвижимости, внесенной в государственный кадастр, могут быть защищены только путем внесения исправлений в государственный кадастр.

Представим статистические данные. Практика оспаривания кадастровой стоимости показывает, что за девять месяцев 2014 года во все суды Российской Федерации было подано более 12000 исков по спорам относительно суммы внесенной в государственный реестр кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении двадцати четырех тысяча объектов. В результате рассмотрения этих споров удовлетворено примерно семь тысяч исков, что составляет пять процентов от общего количества исков, остальные либо еще не рассмотрены, либо им отказано в удовлетворении.Все эти данные говорят только об одном - оспаривание кадастровой стоимости земли является необходимым действием при ее неправильном определении.

С точки зрения налогоплательщиков, важно видеть эффект от такого производства. Положительные судебные решения в пользу истцов привели к уменьшению налоговой базы примерно на 93,5%. В соответствии с законодательством Российской Федерации результаты перерасчета кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде для рассмотрения соответствующих споров:

- физическими лицами, если полученные результаты относятся к их правам и обязанностям;

- юридические лица, если полученные результаты относятся к их правам и обязанностям;

- органы местного самоуправления и государственной власти в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

То есть комиссия по оспариванию кадастровой стоимости рассмотрит заявки заинтересованных лиц, собственников или арендаторов недвижимости.

Оспаривание в досудебном порядке

Для оспаривания определения стоимости в суде для физических лиц не требуется заранее связываться с комиссией. Для юридических лиц однозначного алгоритма действий в данной ситуации не существует. Судебное оспаривание кадастровой стоимости в этом случае может проводить заинтересованное лицо.Юридическим лицам рекомендуется обращаться в суд по очень конкретному делу. Если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости отклонила заявление о пересмотре, вы можете обратиться в вышестоящий орган, в частности, в суд. Оказывается, юридическим лицам совершенно не обязательно придерживаться существующего досудебного порядка.

Если речь идет об обращении в комиссию, то необходимо подать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости с соответствующими документами, которые необходимы для проверки.При каждом управлении Росреестра созданы и функционируют комиссии. Следует понимать, что для оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества требуется подача заявления в срок не более пяти лет с момента внесения данных в государственный кадастр.

Если основанием для подачи заявления является недостоверность сведений о недвижимом имуществе, использованных при определении кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

- об отказе заявления о пересмотре стоимости в случае, если информация об использованной в процессе недвижимости была достоверной;

- о пересмотре результатов в случае применения недостоверных сведений, использованных в процессе расчета стоимости кадастра.

Если оспаривание кадастровой стоимости земельного участка участка связано с установлением рыночной стоимости объекта в отчете, комиссия примет следующее решение: кадастровая стоимость будет считаться равной рыночной стоимости. или иск полностью отклонен. В суде допускается обжалование решений комиссии. В этом случае претензии заявителей будут рассматриваться без учета ранее принятых решений указанной комиссией.

Судебный приказ

Следует отметить, что на данный момент оспаривается кадастровая стоимость в суде не такая, как раньше. С 6 августа 2014 года такие дела перестали рассматриваться нижестоящими арбитражными судами

.

Смотрите также

Сделать заказ

Пожалуйста, введите Ваше имя
Пожалуйста, введите Ваш номер телефона
Пожалуйста, введите Ваше сообщение